ירמיהו 43, ירושלים

/

מנחם בגין 144, תל אביב

עורך-הדין הנכון
לדמי מפתח

מחפשים עורך דין שיסייע לכם בעסקה של דמי מפתח? הגעתם למקום הנכון. עורך דין אביטל חורף הוא עורך דין מוסמך בעל ניסיון רב בעסקאות מכר, שכירות וכן דיירות מוגנת/דמי מפתח.

ייעוץ משפטי על סיום התקשרות

לפרטים נוספים >

זכויות והחובות של דייר מוגן

לפרטים נוספים >

הסכם מורכב - היוועצות בעורך דין

לפרטים נוספים >

מכירת זכות דיירות מוגנת

לפרטים נוספים >

מוכרים זכות דיירות מוגנת? מגישים תביעת פינוי? פנו עוד היום לעורך דין

בין אם אתם מעוניינים למכור זכות דיירות מוגנת, בין אם אתם ניצבים בפני הגשת תביעת פינוי לבית הדין לשכירות ובין אם מדובר בסוגיה משפטית אחרת הקשורה בנכס בדמי מפתח, פנו לעורך דין שמתמחה בתחום, ואשר יוכל לחוות דעתו ולסייע לכם בנושא.

אנו, משרד עורכי הדין בראשותו של אביטל חורף, עורך דין מוסמך ומגשר, המתמחה בדיני מקרקעין – רכישה, מכירה, דיירות מוגנת, דיני משפחה, משפט מנהלי ואזרחי, מציעים לכם שירות אמין ומקצועי מהשורה הראשונה.
עו"ד חורף בעל ניסיון רב בתחומי המשפט השונים, כולל דיירות מוגנת וההליכים הכרוכים בעסקאות אלו.

במשרד של עו"ד אביטל חורף נקשיב לכם, נלמד לעומק את הנושא, ונסייע לכם להגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם. נשמח לעמוד לרשותכם.

מהי דיירות מוגנת ומהן הזכויות והחובות של דייר מוגן?

קניית נכס בדמי מפתח היא עסקת נדל"ן שמהווה מעין שילוב של רכישה ושכירות.

חוק הגנת הדייר (להלן: "החוק") מקנה לדייר מוגן זכות כלכלית בנכס שלא נרשמה בטאבו ואשר מגנה על הדייר מפני פינויו מנכס זה למשך כל ימי חייו (למעט סייגים). דמי השכירות שהדייר יצטרך לשלם הם מופחתים.

בדרך כלל, הדייר ישלם כמחצית מסכום ערך הדירה בזמן הכניסה אליה. לאחר מכן ובמשך השכירות, הוא ישלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בדרך כלל מדובר בתשלום של כמה מאות שקלים מדי חודש.

החוק קובע את חובותיהם וזכויותיהם של בעלי הבית ושל הדיירים. החוק חל על כל דייר שמחזיק בדירה או בבית עסק שנרכש תמורת דמי מפתח.

לפי החוק, דייר מוגן שונה משוכר רגיל, שכן הוא נהנה מזכויות יתר, ויש לו הגנה מפני פינוי כל עוד הוא מקיים את הוראות החוק וההסכם.

כחלק מהחובות שחלות על הדייר, עליו להקפיד לעמוד בתנאי החוזה שנחתם בתחילת השכירות, לשלם את הסכום שנקבע במועד ובנוסף אסור לו לנטוש את הנכס, מכיון שאם יעשה כן, יסתכן באובדן זכויותיו.

כמו כן, על הדייר לשאת בחלקו בהוצאות שנדרשות לצורך תיקון בנכס, ובעל הבית – מצידו צריך לדאוג לתחזוקת הנכס כך שיהיה במצב תקין.

הדייר ובני משפחתו הם אלו שיכולים לגור בדירה. אסור להם לבצע שינויים בדירה, כגון: שיפוץ שכולל הריסת קירות, סגירת מרפסת וכד' מבלי לקבל אישור מבעל הנכס.

שינויים כדוגמת צביעה, תריסים ועוד מותרים כשהם נעשים כחלק משיפוצים בבניין כולו.

מי נחשב לדייר מוגן לפי הוראות החוק?

דייר מוגן יכול להיות אחד מהבאים:

  1. דייר ששלם לבעל הנכס דמי מפתח ומחזיק בפועל בדירה או בעסק (משרדים, חנויות וכד').
  2. דייר שקבל את זכות הדיירות בנכס משותף שבו התגורר ביחד עם קרוב משפחה מדרגה ראשונה שנפטר.
    אם מדובר בבית עסק, דייר מוגן הוא מי שהמשיך את עיסוקו של הדייר שנפטר.
  3. דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד לתאריך 20.8.1968, ובחוזה השכירות לא נכתב במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  4. דייר שנכנס לנכס לאחר תאריך 20.8.1968 ובחוזה השכירות נכתב שיקבל מעמד של דייר מוגן.

 

 

מכירת זכות דיירות מוגנת

על-פי החוק, אם בעל הזכויות בנכס מעוניין למכור זכויותיו – יש לבעל הדירה עדיפות לקנות את זכות הדיירות המוגנת לפני כל אדם אחר.

נשאלת השאלה, האם יש לכך ביקוש? התשובה היא חיובית. כך למשל, יש אנשים שמעוניינים לגור בדירה במקום מרכזי בעיר תמורת תשלום דמי מפתח, שהם נמוכים באופן משמעותי ביחס למחיר של דירה שאינה בדמי מפתח.

מכירת הזכות יכולה להתבצע גם לבן משפחה שמעוניין להתגורר בנכס בתנאים של דיירות מוגנת.

בחוק הגנת הדייר יש הוראות מפורטות בנוגע לתהליך המכירה. ראשית, יש לשלוח תצהירים של המוכר (הדייר) ושל הקונה (הדייר הנכנס) לבעל הנכס. כאמור, לבעל הנכס יש עדיפות ברכישת הזכות. אולם, אם הוא לא מעוניין בה וגם לא מוכן למכירה, ייתכן שיעלה הצורך לפנות לבית המשפט. הערכאה המתאימה היא בית הדין לשכירות.

בין אם זכותו של הדייר היוצא תעבור לדייר אחר ובין אם החזקה בנכס תחזור לבעלים, הדייר יהיה זכאי לקבל את חלקו בדמי המפתח.

עורך דין מקצועי ומיומן שמתמחה בדיירות מוגנת יוכל לסייע לכם בתהליך, ולפנות עבורכם לערכאות משפטיות.

 

פינוי דייר מוגן

כאמור, לדייר מוגן יש הגנה מפני פינויו מהנכס. במקרים בודדים בלבד יתאפשר לפנות דייר מוגן מהדירה או מבית העסק.

עילות הפינוי מוגדרות בחוק כאשר אחת מהן מתקיימת, ניתן לדרוש את פינויו של הדייר. העיקריות שבהן הן אלו:
*הדייר לא המשיך לשלם את דמי השכירות שעליו לשלם.
*הדייר גרם בזדון נזק למושכר.
*הדייר השתמש במושכר למטרה בלתי חוקית.

*   הדייר לא קיים תנאי כלשהו מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.

*הדייר בצע שינויים בנכס בניגוד להסכם השכירות.

*הדייר נטש את הנכס.

חשוב לציין, כי לעתים בעל הדירה זקוק לדירה, והוא מעוניין לפנות את הדייר לא בשל אחת הסיבות הנ"ל, אלא לצורך חידוש הבניין, במסגרת פרויקט תמ"א, למשל. פינוי הדבר אפשרי, ע"פ החוק, בתנאי שנמסרה לדייר הודעה ונמצא לו מקום מגורים חלופי.

בעל נכס שירצה להגיש תביעת פינוי יפנה לרוב לבית הדין לשכירות. יש לציין, כי לכל בית משפט שלום יש סמכות לדון בתיקי בית דין לשכירות.
לא בקלות יקבל בית הדין תביעת פינוי. בית הדין יבחן את המקרה ויאזן את צרכי בעל הנכס למול ההשלכות הצפויות לדייר אם יפונה מהנכס. גם אם בעל הנכס יוכיח עילת פינוי, ייתכן שבית הדין יקבע, בהתאם לנסיבות, כי לדייר המוגן ייגרם נזק גדול מאוד, ויחליט לדחות את תביעת הפינוי בשל כך. אפשרות אחרת היא, כי בית הדין יקבל את התביעה ויפסוק פיצויים לדייר המוגן.

0
שנות ניסיון
0
עורכי דין מנוסים
% 0
מקצועיות
0 +
לקוחות מרוצים
0 +
תיקים

זקוקים להכוונה? חייגו אלי עכשיו

מה חשוב לדעת על צוואה?

(מתוך "זאפ משפטי")

עו"ד אביטל חורף על צוואות עם זוהר שטראוס

(מתוך "בלייזר - סיפורי הצלחה")

לקוחות משתפים

צריכים הכוונה? אנחנו כאן כדי לעזור

התקשרו 077-803-8034 או מלאו את הפרטים הבאים ואצור אתך קשר בזמן שמתאים לך, שעות הפעילות הן מהשעה 09:00 עד 23:00

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה. פרטיות: לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך.

© כל הזכויות שמורות לאביטל חורף ושות' משרד עורכי דין. 

דברו איתנו

או השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם

התקשרו 077-803-8034 או מלאו את הפרטים הבאים ואצור אתך קשר בזמן שמתאים לך, שעות הפעילות הן מהשעה 09:00 עד 23:00

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה. פרטיות: לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך.

שיחה חינמית בקליק

התקשרו 077-997-7757 או מלאו את הפרטים הבאים ואצור אתך קשר בזמן שמתאים לך, שעות הפעילות הן מהשעה 09:00 עד 23:00

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה. פרטיות: לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך.

צריכים הכוונה? אני כאן כדי לעזור.

מלאו את הפרטים הבאים ואצור קשר עוד היום.
(שיחת הייעוץ ללא עלות)

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה. פרטיות: לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך.

תפריט ניווט