עורך-הדין הנכון
לדמי מפתח

מכירת זכות דיירות מוגנת

על-פי החוק, אם בעל הזכויות בנכס מעוניין למכור זכויותיו – יש לבעל הדירה עדיפות לקנות את זכות הדיירות המוגנת לפני כל אדם אחר.

נשאלת השאלה, האם יש לכך ביקוש? התשובה היא חיובית. כך למשל, יש אנשים שמעוניינים לגור בדירה במקום מרכזי בעיר תמורת תשלום דמי מפתח, שהם נמוכים באופן משמעותי ביחס למחיר של דירה שאינה בדמי מפתח.

מכירת הזכות יכולה להתבצע גם לבן משפחה שמעוניין להתגורר בנכס בתנאים של דיירות מוגנת.

בחוק הגנת הדייר יש הוראות מפורטות בנוגע לתהליך המכירה. ראשית, יש לשלוח תצהירים של המוכר (הדייר) ושל הקונה (הדייר הנכנס) לבעל הנכס. כאמור, לבעל הנכס יש עדיפות ברכישת הזכות. אולם, אם הוא לא מעוניין בה וגם לא מוכן למכירה, ייתכן שיעלה הצורך לפנות לבית המשפט. הערכאה המתאימה היא בית הדין לשכירות.

בין אם זכותו של הדייר היוצא תעבור לדייר אחר ובין אם החזקה בנכס תחזור לבעלים, הדייר יהיה זכאי לקבל את חלקו בדמי המפתח.

עורך דין מקצועי ומיומן שמתמחה בדיירות מוגנת יוכל לסייע לכם בתהליך, ולפנות עבורכם לערכאות משפטיות.

פינוי דייר מוגן

כאמור, לדייר מוגן יש הגנה מפני פינויו מהנכס. במקרים בודדים בלבד יתאפשר לפנות דייר מוגן מהדירה או מבית העסק.

עילות הפינוי מוגדרות בחוק כאשר אחת מהן מתקיימת, ניתן לדרוש את פינויו של הדייר. העיקריות שבהן הן אלו:
*הדייר לא המשיך לשלם את דמי השכירות שעליו לשלם.
*הדייר גרם בזדון נזק למושכר.
*הדייר השתמש במושכר למטרה בלתי חוקית.

*   הדייר לא קיים תנאי כלשהו מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.

*הדייר בצע שינויים בנכס בניגוד להסכם השכירות.

*הדייר נטש את הנכס.

חשוב לציין, כי לעתים בעל הדירה זקוק לדירה, והוא מעוניין לפנות את הדייר לא בשל אחת הסיבות הנ"ל, אלא לצורך חידוש הבניין, במסגרת פרויקט תמ"א, למשל. פינוי הדבר אפשרי, ע"פ החוק, בתנאי שנמסרה לדייר הודעה ונמצא לו מקום מגורים חלופי.

בעל נכס שירצה להגיש תביעת פינוי יפנה לרוב לבית הדין לשכירות. יש לציין, כי לכל בית משפט שלום יש סמכות לדון בתיקי בית דין לשכירות.
לא בקלות יקבל בית הדין תביעת פינוי. בית הדין יבחן את המקרה ויאזן את צרכי בעל הנכס למול ההשלכות הצפויות לדייר אם יפונה מהנכס. גם אם בעל הנכס יוכיח עילת פינוי, ייתכן שבית הדין יקבע, בהתאם לנסיבות, כי לדייר המוגן ייגרם נזק גדול מאוד, ויחליט לדחות את תביעת הפינוי בשל כך. אפשרות אחרת היא, כי בית הדין יקבל את התביעה ויפסוק פיצויים לדייר המוגן.