דמי מפתח זו עסקה אשר מעניקה לדיירים מוגנים זכות מגורים לכל החיים בדירה. זו אינה עסקה שבה הדייר רוכש בעלות על הדירה, אלא רק זכויות מגורים. ולכן מתעוררת השאלה האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח?
בעוד שמספר העסקאות הכרוכות בדמי מפתח ירד בשנים האחרונות, הן עדיין מתרחשות בעיקר בשכונות המרכזיות של הערים הגדולות, ולא אחת אנו פוגשים מודעות המתפרסמות בלוחות המכירה של העיתונות הכתובה או באתרי האינטרנט המציעות דירה בדמי מפתח למכירה.
אז האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח? התשובה היא כן, אך בהתאם למגבלות של חוק הגנת הדייר.
במאמר זה נענה על השאלה האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח. נבחן את הכללים וההשלכות של מכירת דירה בדמי מפתח, נסקור את הזכויות והחובות של דיירים מוגנים, נלמד איך מחשבים את שווי הדירה ואיך מתחלקים כספי המכירה בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן.
האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח – מה זה דמי מפתח?
רכישת נכס או עסק בדמי מפתח מבססת את הרוכש כדייר מוגן, דייר בעל זכויות וחובות המפורטים בחוק הגנת הדייר. חוק הגנת מאפשר לדייר "לרכוש" את הנכס ולשלם דמי מפתח בסכום כספי של שליש עד למחצית מערכו בשוק החופשי .
למעשה הדייר אינו רוכש את הבעלות על הנכס, אלא רק את זכות המגורים בדירה ובמקרה של נכס עסקי את זכות השימוש בו.
לאחר העסקה, השוכר ממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים כל עוד הוא מחזיק בנכס. בנסיבות מסוימות, הוא עשוי להוריש את הזכויות בדירה בכפוף לתנאים ספציפיים.
החובות של הדייר המוגן כוללות את אחזקת הנכס, תשלום שכר דירה מידי ושימוש בנכס לשימוש אישי בלבד.
האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח? – באופן עקרוני כן!
אם הדייר המוגן מעוניין לעזוב את הנכס הוא יכול לחפש דייר אחר שיקנה ממנו את הזכויות בנכס והדייר החדש נכנס בנעליו של הדייר הקודם ונהנה מאותן הזכויות. הוא משלם דמי מפתח ונוטל על עצמו את האחריות לתשלום דמי שכירות מופחתים. דמי המפתח שמשלם הדייר החדש מתחלקים בין הדייר שעוזב את הנכס לבין לבעל הנכס.
האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח? מה אומר החוק?
חוק דמי מפתח הדן, בין השאר, במכירת דירה בדמי מפתח קובע שכאשר דייר מוגן מתכוון למכור את זכויותיו בדירה, לבעל הנכס יש עדיפות ראשונה לרכוש זכויות אלו. אם בעל הנכס מסכים לסכום המוצע שציין הדייר, שולח הדייר מכתב לבעל הנכס המסכם את העסקה. לאחר מכן יש לבעלים אפשרות להתאים את ההצעה ולקנות את הזכויות מהדייר. במקרה של אי הסכמה לגבי הסכום או לגבי כל מחלוקת אחרת, אפשר לפנות לבית המשפט לשכירות על מנת שיכריע בעניין.
עם זאת חשוב לקחת ליווי של עורך דין דמי מפתח כדי להבטיח את העסקה כפי שסוכמה בין הדייר ובעל הנכס ולמנוע מבעל הנכס לסבך את תהליך המכירה על ידי הרתעה של קונים פוטנציאליים בתקווה שהשוכר ימכור במחיר מוזל. במקרים מסוימים, בעל הנכס עשוי לקבל את התנאים, אך להגדיל את דמי השכירות המוגנים בהשוואה לתשלום של הדייר הקודם.
האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח, ואיך מחשבים את שווי הדירה?
האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח, התשובה היא כן, אבל חשוב לדעת שדירות בדמי מפתח הן דירות זולות יחסית ובדרך כלל הן מוערכות בשליש עד מחצית ממחיר של דירה זהה ללא דמי מפתח הנמכרת בשוק החופשי.
כאשר הדייר מוכר את הזכויות שלו הדירה המוגנת, התמורה המתקבלת מהמכירה מתחלקת בין בעל הנכס לדייר המוגן לפי היחסים הבאים:
אם השוכר התגורר בדירה פחות משנה, הדייר היוצא מקבל 85% מדמי המפתח.
אם התגורר הדיר המוגן בדירה בין שנה לשנתיים, זכאי הדייר ל-75% מהסכום.
אם התגורר הדייר המוגן בדירה בין 2-5 שנים, הדייר המוגן השוכר מקבל שני שליש, ואילו בעל הנכס מקבל שליש מכספי המכירה.
אם הדייר המוגן התגורר בדירה יותר מ-5 שנים, בעל הנכס מקבל 40%, והדייר המוגן מקבל 60% מכספי המכירה.
מעבר לכך, אם שולמו דמי המפתח לפני יום 14.8.1958, חלקו של השוכר בדמי המפתח הוא 66.6%.
לסיכום: האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח? כן, אבל בכפוף לנאמר בחוק הגנת הדייר!
אמנם השכיחות של מכירות דירות בדמי מפתח ירדה, אך הן עדיין מתרחשות. הבנת הכללים וההשלכות של מכירת דירה בדמי מפתח חיונית הן עבור הדיירים המוגנים והן עבור בעלי נכסים המעורבים בעסקאות מסוג זה. מאחר ועסקאות של מכירת דירה בדמי מפתח הן עסקאות מורכבות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין אשר צבר ידע רב ניסיון וידע לענות על השאלה האם אפשר למכור דירה בדמי מפתח ואיך למכור.
