חוק דמי מפתח לעסקים בא להסדיר את מעמדו של הדייר המוגן בבית העסק ואת הזכות להוריש את הזכויות בבית העסק המוגן ליורשיו.
דמי מפתח הוא כינוי למחיר שמשלם הדייר לבעל הנכס עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת. כדי לרכוש זכויות בדמי מפתח ולהיהפך לדייר מוגן, הדייר משלם לבעל הנכס בין שלושים לשישים אחוז משווי הנכס כאשר הוא מקבל את המפתח לנכס, ומכאן שמה של העסקה- דמי מפתח. בהמשך הדייר משלם דמי שכירות אשר נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות המקובלים בשוק החופשי.
בתמורה לתשלום דמי המפתח הדייר מקבל זכויות שימוש בנכס עד לסוף ימיו ובתנאים מסוימים גם את הזכות להוריש את הזכויות האלו.
תופעת הדיור המוגן הייתה נפוצה בשנות החמישים והשישים. הדייר שרצה לשכור את בית העסק בשכירות מוגנת שילם דמי מפתח – סכום כסף התחלתי – ולאחר מכן המשיך לשלם דמי שכירות מופחתים. כיום רוב בתי העסק המושכרים בדמי מפתח נמצאים ברוב המקרים בבניינים ישנים במרכזי הערים הגדולות ובשנים האחרונות כמעט ולא נחתמים חוזים חדשים להשכרת נכסי נדל"ן במסגרת חוק דמי מפתח לעסקים.
במאמר זה נדון בזכויות ההורשה של הדיירים, הדייר הראשון והדייר השני, בדמי מפתח בהתאם לחוק דמי מפתח לעסקים.
חוק דמי מפתח לעסקים מהי זכות ההורשה של הדייר המוגן
חוק דמי מפתח לעסקים דן רבות על אודות זכות ההורשה של הדייר המוגן.
חוק דמי מפתח לעסקים מבדיל בין מספר סוגים של דיירים, דייר מקורי, דייר נגזר ודייר נדחה.
דייר מקורי הוא דייר אשר חתם מול בעל הנכס על הסכם של שכירות בית העסק בדמי מפתח.
דייר נגזר הוא דייר אשר ירש בפעם הראשונה את זכות הדיירות המוגנת מהדייר המקורי.
דייר נדחה הוא הדייר אשר נכנס בנעליו של הדייר הנגזר לאחר מותו או לאחר שהוא חדל להחזיק במושכר.
חוק דמי מפתח לעסקים – מהן זכויות הירושה של הדייר הנגזר?
היורשים של הדייר המקורי מקבלים את זכות לרשת את הנכס המוגן בהתאם לתנאים כפי שנקבעו בפרק א' לחוק הגנת הדייר – סעיפים- 19-40. בהתאם לחוק עליהם לעמוד במספר תנאים:
כאשר הדייר המקורי נפטר – רק בן הזוג שלו יוכל ליהנות מזכות ההורשה ובלבד ששניהם עבדו יחד בעסק המוגן לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו של הדייר המקורי.
אם אין לדייר המקורי בן זוג, ילדיו יזכו בזכויות ההורשה ואם אין ילדים, זכויות ההורשה יעברו לקרובים אחרים, אך רק בתנאי שעבדו יחד אתו בבית העסק לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.
ושימו לב: סעיף 26 לחוק דמי מפתח לעסקים קובע שאדם לא יהיה דייר מוגן, אלא אם הוא הוסיף לנהל בנכס המושכר את העסק שהדייר שלפניו ניהל והוא לא השכיר את הנכס לאחר, לא את כולו ולא את מקצתו.
חוק דמי מפתח לעסקים – מהן זכויות הירושה של הדייר הנדחה?
לפני שנדון בזכויות הירושה של הדייר הנדחה נחדד שוב ונבחין בין שלושה סוגי זכויות.
הסוג הראשון הוא "דייר "מקורי" כלומר הדייר המוגן שאתו נחתם הסכם השכירות המוגנת.
הסוג השני הוא דייר "נגזר", מי שהפך לדייר מוגן, מכוח סעיפים 26-20 לחוק דמי מפתח לעסקים, לאחר פטירתו של הדייר המקורי שזהו למעשה גלגול שני של זכות הדיירות המוגנת.
הסוג השלישי הוא דייר "נדחה" לפי סעיף 27(2) לחוק, כלומר מי שנכנס בנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר שזהו למעשה גלגול שלישי של זכות הדיירות המוגנת.
חוק דמי מפתח לעסקים – משולחנו של עורך דין דמי מפתח
אברהם ח. ירש מאביו חנות בדמי שכירות מוגנת. כאשר האב נפטר אמו של אברהם עבדה בעסק ובהתאם לחוק דמי מפתח לעסקים, היא ירשה את הזכויות, אך כעבור מספר שנים גם האם נפטרה.
לבעלי החנות נודע על פטירתה של האם רק כעבור מספר שנים, אך ברגע שנודע להם על פטירתה הם הגיעו לבקר בנכס המושכר וגילו כי הוא נטוש ומוזנח. בעקבות זאת הם הגישו תביעה לבית המשפט בבקשה להורות על ביטול זכויות ההורשה של הבן, אברהם, בטענה שהעסק אינו פעיל ושהוא נטש את הנכס המושכר.
בית המשפט קיבל את התביעה והורה לפנות את אברהם מהנכס מאחר והוא לא עומד בתנאים של חוק דמי מפתח לעסקים והוא נטש את הנכס ולא המשיך את העסק.
חוק דמי מפתח לעסקים – שאלות ותשובות
שאלה: לאבי שנפטר יש חנות בדמי מפתח. בתקופה האחרונה הצטרפתי אליו ועבדנו יחד בנכס. אבי נפטר יום אחד אחרי שמלאה חצי שנה לעבודתי בחנות. האם אני זכאי להמשיך להחזיק בנכס?
תשובה: כן. חוק דמי מפתח לעסקים קובע במפורש כי בן משפחה שעבד יחד עם הדייר המוגן בעסק למעלה מחצי שנה סמוך לפטירתו זכאי לרשת את הזכויות המוגנות בנכס.
שאלה: ירשתי מאבי זכויות מוגנות בשכירות בבית עסק. מה מינימום השעות שאני צריך לעבוד בחנות בשבוע כדי לשמור על זכאותי?
תשובה: כדי להמשיך להחזיק בזכויות אתה לא חייב להפעיל את העסק בכל יום בשבוע, אך עלייך להיזהר ולא לנטוש לחלוטין את בית העסק, אם תיטוש זו תהיה עילה לתביעת פינוי.
לסיכום, בואו ללמוד מה אומר חוק דמי מפתח לעסקים על זכויות ההורשה בבתי עסק בדמי מפתח.
חוק דמי מפתח לעסקים קובע כי לדייר המוגן בבית העסק יש זכות להוריש את הזכויות המוגנות ליורשיו. החוק מבחין בין דייר מקורי, הדייר שחתם על ההסכם דמי מפתח עם בעל העסק, בין הדייר הנגזר, הדייר אשר יורש את הזכויות בסבב הראשון ובין הדייר הנדחה, הדייר אשר יורש את זכות הירושה בסבב השלישי.
