דירה בדמי מפתח הוא צורה של דיירות מוגנת. אומנם דירה בדמי מפתח אינו מקנה לבעלים בעלות על הנכס, אך גם אינה מאפשרת לפנות אותם מהנכס במשך כל ימי חייהם ולעתים גם מאפשר זכויות של הורשת הנכס.
כאשר אנחנו חותמים על חוזה של דמי מפתח, אנחנו לא רוכשים את הנכס, אלא את זכות המגורים בו. כדי ליהנות מזכות מגורים ללא חשש של פינוי מהנכס, משלם הדייר המוגן בעת חתימת החוזה סכום כסף הנמוך באופן משמעותי מהסכום הנדרש אילו הוא היה רוצה לרכוש את הנכס – בין שלושים עד לשישים אחוז מערך הנכס בשוק – ובהמשך הוא צריך לשלם כל חודש שכר דירה, אך נמוך בהרבה מאשר שכר הדירה המקובל בשוק הנדל"ן.
במאמר זה נלמד מהי דירה בדמי מפתח ונדון בשאלה האם הדייר המוגן המתגורר בדמי מפתח יכול למכור את הזכויות שלו בנכס ואם כן, איך?
דירה בדמי מפתח – דברים שחשוב לדעת
בדירה בדמי מפתח לדייר המוגן יש מספר זכויות בנכס, למרות שהן אינן כוללות זכויות בעלות:
שימוש בלעדי: לדייר המוגן יש את הזכות לאכלס ולהשתמש בנכס, אך רק למטרות מגורים עבור עצמו ועבור משפחתו הקרובה.
בדירה בדמי מפתח על בעל הנכס נאסר לפנות את הדייר המוגן מהנכס, גם אם יש לו בן משפחה שזקוק לנכס. המעמד המוגן של הדייר מבטיח שאי אפשר יהיה לפנות אותו מהנכס במשך כל ימי חייו.
שכר הדירה שאותו משלם הדייר המוגן הוא בדרך כלל נמוך משמעותית מתעריפי השוק. העלאת דמי השכירות מוגבלת ועשויה להתרחש רק באחוזים בודדים ובהתאם לעליית המדד.
בדירה בדמי מפתח קרובי משפחה אשר מתגוררים עם הדייר המוגן בנכס לפחות חצי שנה לפני פטירתו עשויים להיות זכאים להפוך לדיירים מוגנים בעצמם תוך המשך חוזה השכירות המוגנת עם פטירתו של הדייר.
דירה בדמי מפתח – האם הדייר המוגן יכול למכור את הנכס?
דייר מוגן רשאי למכור את זכות המגורים שלו בנכס לדייר אחר בשוק החופשי, אך לפני שהוא מוכר את זכות המגורים בדירה בדמי מפתח עליו לפנות לבעל הנכס ולהציע לו ראשון למכור את הנכס.
אם בעל הנכס מעוניין לרכוש את הנכס, תעמוד לו הזכות הראשונית בקניית הנכס. רק אם יסרב בעל הנכס לקנות מהדייר את זכות הדירה בדמי מפתח, יוכל הדייר המוגן להציע את הזכויות שלו למכירה בשוק החופשי.
כאשר הדייר המוגן מוכר את הזכויות שלו, הקונה נכנס בנעליו. כלומר, גם הקונה החדש יוכל לגור בנכס למשך כל ימי חייו ולשלם שכר דירה נמוך וליהנות מאותן הזכויות שמהן נהנה הדייר המוגן המוכר את הנכס.
חוק דמי מפתח קובע כי בכל פעם שמתבצעת מכירה בנכס המוגן בדמי מפתח, כספי המכירה יתחלקו בין הדייר המוגן לבין בעל הנכס.
דירה בדמי מפתח – כיצד מתחלקים כספי המכירה בין הדייר המוגן לבין בעל הנכס?
כאשר הדייר המוגן רכש את זכות השימוש בנכס לפני שנת 1958, בעל הדירה יקבל שליש מהתמורה המתקבלת עבור המכירה והדייר המוגן שמוכר את הנכס יקבל שני שליש מכספי המכירה.
אם הדייר המוגן רכש את זכות המגורים בנכס לפני שנה, הדייר יקבל 85% מכספי המכירה ובעל הנכס יקבל 15% מכספי המכירה.
אם הדייר המוגן רכש את הזכויות לפני שנתיים, הדייר יקבל 75% מכספי המכירה ובעל הנכס יקבל את 25% הנותרים.
אם הדייר המוגן רכש את הזכויות בנכס לפני שנתיים עד חמש שנים, בעת המכירה הוא יקבל 67% מהתמורה ובעל הנכס יקבל 33% מכספי המכירה.
אם הדייר המוגן רכש את הזכויות המוקנות לו בדירה בדמי מפתח כבר למעלה מחמש שנים, הוא יקבל 60% מהתמורה ובעל הנכס יקבל את 40% מכספי המכירה.
כדאי לדעת: מכירת נכס בדיור מוגן הוא תהליך מורכב, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין דמי מפתח, עו"ד בירושלים בתל אביב או בכל מקום אחר.
לסיכום, דירה בדמי מפתח – כדאי או לא כדאי?
התשובה לשאלה האם דירה בדמי מפתח כדאית אינה חד משמעית. אומנם הדירה בדמי מפתח מקנה לדייר מעמד של דייר מוגן עם אפשרות מגורים לכל ימי חייו ובמקרים מסוימים גם את הזכות להוריש את זכויותיו, אך בצורת דיור זו קיימים מספר חסרונות כמו האיסור לבצע שינויים בנכס, איסור השכרת הנכס , הגבלות בעת הורשת הנכס ועוד.
