הוצאת דייר בדמי מפתח נקראת בשפה המשפטית פינוי דייר מוגן והיא מעוגנת בחוק הגנת הדייר אשר מטיל זכויות וחובות הן על בעל הדירה והן על הדייר המחזיק בנכס.
בשנות השישים של המאה הקודfמת נחתמו חוזי שכירות מוגנים רבים בעסקה אשר העניקה לדייר המוגן זכות מגורים בנכס עד לפטירתו וחייבה אותו בתשלום נמוך של דמי שכירות חודשיים.
על אף שחוזים של דיור בדמי מפתח כמעט ולא נחתמים כיום, לפי המידע של משרד האוצר, עדיין קיימים כעשרים אלף דירות שבהן מתגוררים דיירים מוגנים, כשרוב הדירות הנמצאות במרכזי הערים הגדולות ובשכונות ותיקות.
בתקופה שבה רבים פונים למימוש פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, מתעוררת השאלה מהי הדרך החוקית של הוצאת דייר בדמי מפתח.
במאמר זה נלמד להכיר מושגים חשובים הקשורים להוצאת דייר בדמי מפתח, נכיר את העילות החוקיות המאפשרות את הוצאת הדייר המוגן מהנכס ואת הדרכים שבהם יש לנקוט בעת פינוי דייר מוגן.
הוצאת דייר בדמי מפתח – מושגים שחשוב להכיר
דמי מפתח
הדיור בדמי מפתח היה נהוג בתקופת המנדט כאשר התעוררה הדרישה לשלוט על מחירי הנדל"ן בישראל. גם לאחר קום המדינה המשיכו הרשויות לעודד את הדיור בדמי מפתח כדי להבטיח קורת גג לעשרות אלפי עולים שהגיעו אל הארץ ומצבם הכלכלי לא אפשר להם לרכוש דירה במחיר מלא.
חוק הגנת הדייר מעגן את הזכויות והחובות של הדייר ושל בעל הנכס. עם חתימת החוזה משלם הדייר בין שלושים עד לשישים אחוז מערך הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי.
הדייר נהנה מזכות מגורים בנכס עד לסוף ימיו ובתנאים מסוימים הוא יכול גם להוריש את הזכויות שלו בנכס לבני משפחתו.
דייר מוגן
דייר מוגן הוא דייר שגר בנכס לאחר ששילם עליו דמי מפתח או כל דייר שמתגורר בשכירות ונכנס לנכס לפני שנת 1940.
הוצאת דייר בדמי מפתח – למה ואיך להוציא דייר מוגן מהנכס
חוק דמי מפתח מספק לנו כמה סיבות שבגינן אפשר להוציא את הדייר המוגן מהנכס.
הוצאת דייר בדמי מפתח – סיבה ראשונה: כאשר הדייר אינו משלם את השכר המגיע ממנו.
הוצאת דייר בדמי מפתח סיבה שנייה: כאשר הדייר גורם בזדון לנזק משמעותי בדירה.
הוצאת דייר בדמי מפתח סיבה שלישית: כאשר הדייר המוגן השתמש בנכס לפעילות לא חוקית כמו פתיחת עסק, השכרת הנכס ועוד.
הוצאת דייר בדמי מפתח סיבה רביעית: כאשר הדייר מטריד ומעצבן את השכנים במתכוון ובאופן קבוע.
סיבה נוספת: כאשר הנכס המוגן בבעלות המדינה או הרשות המקומית, והנכס נדרש לצורך צורך ציבורי חיוני.
סיבה נוספת כאשר בעל הנכס רוצה להרוס את הנכס המוגן ולבנות במקומו בניין אחר והוא כבר קיבל את רישיון הבנייה הנדרש. במקרה זה יכול בעל הנכס לפנות את הדייר, אך הוא חייב לספק לו נכס חלופי או לפצות אותו בתמורה כספית הוגנת.
איך מוציאים דייר בדמי מפתח?
הוצאת דייר בדמי מפתח יכולה להתבצע רק דרך בית משפט מיוחד לשכירות ובכפוף לסיבות הפינוי המפורטות בחוק. כמו כן, צריך להבחין האם הסיבה לפינוי נובעת מהפרה יסודית על ידי הדייר או בשל צורך ציבורי חיוני כמו התחדשות עירונית ועוד.
ההליכים להוצאת דייר בדמי מפתח מתנהלים בצורה שונה בהשוואה לפינוי דיירים ופולשים רגילים. בעוד שפינוי דיירים ופולשים רגילים מתנהלים בבית משפט שלום או בבתי משפט לענייני משפחה, ההליכים להוצאת דייר בדמי מפתח מתנהלים בבית משפט מיוחד, בבית המשפט לשכירות. סמכותו של בית המשפט לשכירות היא שוות ערך לסמכות של בית משפט השלום.
אם תוגש התביעה להוצאת הדייר המוגן לבתי משפט אחרים, היא עלולה להידחות על הסף בשל היעדר סמכות עניינית, שכן רק לבית המשפט לשכירות יש סמכות ייחודית לדון בתביעות מסוג זה.
גם לדייר מוגן המחזיק בזכויות בנכס מסחרי יש את אותן הזכויות כמו לדייר מוגן בבית מגורים ואותן העילות המאפשרות לפנות דייר מוגן מדירת מגורים מאפשרות גם להוציא דייר מוגן מנכס מסחרי.
כמו על כל פסק דין אחר גם על פסק דין הניתן על הוצאת דייר בדמי מפתח אפשר לערער.
את הערעור יש להגיש בתוך 60 יום מעת נתינת פסק הדין אל בית המשפט המחוזי בשטח השיפוט שבו ניתן צו הפינוי על ידי בית המשפט לשכירות.
במקרה שדייר המוגן מסרב לציית לפסיקת בית משפט לשכירות המורה לו לפנות את הנכס בו הוא מחזיק, בעל הנכס רשאי לנקוט בצעדים נוספים לאכיפת הפינוי. והוא רשאי לנהל הליך ביצוע של פינוי דייר בדמי מפתח באמצעות משרד ההוצאה לפועל.
כדאי לדעת:
את התביעה להוצאת דייר בדמי מפתח לא חייבים לנהל באמצעות עורך דין דמי מפתח מירושלים, מת"א או מכל מקום אחר. כל בעל נכס יכול לנהל את התביעה בעצמו, אבל חשב לדעת כי הליך הוצאת דייר מוגן מהנכס הוא הליך מורכב ומסובך מאחר והחוק מקנה לדייר המוגן זכויות רבות.
לכן כדי למרב את הצלחת התביעה רצוי להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני דמי מפתח אשר מכיר את כל החוקים והפסיקות בתחום דמי המפתח בכלל ובהוצאת דייר בדמי מפתח בפרט.
לסיכום, הוצאת דייר בדמי מפתח אפשרית, אך צריך לדעת איך להתנהל בדרך חוקית
החוק מפרט את הסיבות שבגללן הוא מאפשר הוצאת דייר בדמי מפתח. לפני שמתחילים את התהליך חשוב להכיר את הסיבות ואת הדרך החוקית המאפשרת את הוצאת הדייר המוגן מהנכס.
