סוגיית דמי מפתח בדירת ירושה רלוונטית בעיקר לעסקאות נדל"ן שבוצעו בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת. בתחילה היה זה המנדט הבריטי שרצה להילחם במחירים הגבוהים של הנדל"ן ואחר כך ממשלת ישראל ששאפה להעניק לעולים החדשים, שלא יכלו לרכוש נכסים במחיר מלא, קורת גג קבועה.
לפי נתוני משרד השיכון כיום נותרו כעשרים אלף נכסים בדמי מפתח, מחצית מהם הן דירות מגורים. רוב הנכסים נמצאים בערים הגדולות במרכז הארץ, אזורים בהם מחירי הנכסים גבוהים.
בשנים האחרונות מגיעים לערכאות המשפטיות דיונים רבים העוסקים בשאלה של דמי מפתח בדירת ירושה מאחר ורוב העסקאות בדמי מפתח היו נפוצות בשנות החמישים והצאצאים של הדיירים שגרו בדירות בדמי המפתח רוצים לבדוק מה המעמד שלהם בנושא דמי מפתח בדירת ירושה.
במאמר זה נלמד מי נחשב לדייר מוגן, מהם הזכויות והחובות של הדייר ושל בעל הנכס, מה הדין בעת מכירת הזכויות של הדייר המוגן ומה אומר החוק באשר לדמי מפתח בדירת ירושה.
דמי מפתח בדירת ירושה – המדריך המלא
דמי מפתח הוא סכום כסף שאותו משלם הדייר עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה ממושכת ללא הגבלה. כאשר אדם שוכר דירה בדמי מפתח הוא נחשב לדייר מוגן, אין לו זכויות בבעלות על הדירה, אך אין אפשרות לפנות אותו מהנכס ואין אפשרות להעלות את דמי השכירות החודשיים, אלא רק בהתאם לחוק הגנת הדייר.
מי נחשב לדייר מוגן
סוגיית דמי מפתח בדירת ירושה חלה, כאמור, רק על דיירים מוגנים. דייר מוגן הוא דייר שעמד באחד מהתנאים הבאים:
הדייר שילם עבור הדירה או עבור בית העסק דמי מפתח.
הדייר לא שילם דמי מפתח, אבל הוא נכנס לדירה לפני שנת 1940.
דייר שהיה רשאי להחזיק בנכס עד 20.08.1968 ובחוזה השכירות שלו לא צוין באופן מפורש כי זוהי שכירות מוגנת בהתאם לחוק הגנת הדייר.
בן משפחה שירש את הזכויות בנכס המוגן מהדייר המקורי.
מהם החובות והזכויות של הדייר ושל בעל הנכס
התשלום של דמי מפתח לבעל הנכס מעניק לדיירים את הזכות לשכור את הנכס, אבל הוא לא מעניק לו את הבעלות על הנכס.
הזכויות של הדייר המוגן תקפות רק אם הוא עומד בתנאי החוזה. הוא אינו יכול להשכיר את הנכס בשכירות משנה, אסור לו לגרום בזדון לנזק לנכס, אסור לו להפעיל בדירה עסק והוא אינו יכול להעביר את הזכויות שלו בנכס לאדם אחר ללא הסכמה מפורשת של בעל הנכס. אם הדייר המוגן לא יעמוד בתנאי החוזה, בעל הנכס יהיה רשאי לפנות אותו מהנכס המוגן באמצעות תביעה לבית המשפט. בעת הגשת תביעה לבית המשפט חשוב להיעזר בעורך דין תל אביב, בעו"ד ירושלים או בכל מקום אחר הקרוב למיקום הפיזי של הנכס המוגן.
הדייר המוגן חייב להתגורר בפועל בנכס. אם הוא יעזוב את הנכס הוא ייחשב כמי שנטש את הנכס.
הדייר המוגן נהנה מזכויות דומות כמו של מי שרכש את הדירה בטאבו מלבד מספר מגבלות, הוא לא יכול לבצע שינויים בדירה כמו הריסה ובנייה של קירות, סגירת מרפסת ועוד ללא אישור הבעלים. ובנוסף, בנושא של דמי מפתח בדירת ירושה, זכויות הדייר המוגן שונות מהזכויות של מי שרכש את הדירה והיא רשומה על שמו בטאבו.
בכל פעם שמתעורר צורך בביצוע תיקונים בנכס, עלות התיקונים מתחלקים שווה בשווה בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן.
כאשר בעל הנכס מעוניין להרוס את הבניין שבו נמצאת הדירה המוגנת ולבנות במקומו בניין חדש, הוא רשאי לפנות את הדייר המוגן מהנכס, אך בתנאי שהוא יפצה אותו בפיצוי כספי או שהוא יעניק לו נכס חלופי שווה ערך לנכס שממנו הוא מפנה אותו.
כדי לפנות את הדייר המוגן יש להגיש תביעה לבית המשפט. פינוי דייר מוגן מדירה בדמי מפתח זוהי תביעה מורכבת, ולכן חשוב להתייעץ עם עו"ד דמי מפתח. ההתייעצות עם עורך דין מומחה בתחום חשובה הן לבעל הנכס והן לדייר המוגן.
מכירת זכויות בדירת דמי מפתח
חוק הגנת הדייר קובע כי כאשר הדייר המוגן מעוניין למכור את הזכויות בנכס, לבעל הנכס יש עדיפות בקניית הזכויות לפני כל אדם אחר.
כאשר הזכויות בדירה המוגנת נמכרות, התמורה הכספית המתקבלת נחלקת בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן.
אם הדייר המוגן התגורר בנכס פחות משנה, הדייר יקבל 85% מסכום המכירה.
אם הדייר התגורר בנכס בין שנה לשנתיים, הוא יקבל 75% מסכום המכירה.
אם הדייר המוגן התגורר בנכס למעלה מחמש שנים, בעל הנכס יקבל 45% מסכום המכירה והדייר יקבל 60% מהסכום.
אם דמי המפתח שולמו עד לשנת 1958, הדייר יקבל66.6% מסכום המכירה.
דירת דמי מפתח בדירת ירושה – מה מעמדו של הדייר המוגן?
אחת הבעיות בדירות בדמי מפתח הן נושא הירושה של הנכס המוגן.
כאשר דייר מוגן ששכר בית עסק בדמי מפתח הלך לעולמו, בן או בת הזוג של הנפטר מקבלים באופן אוטומטי את זכויותיו בנכס. אם אין בן או בת זוג, הילדים מקבלים אותם. במקרה של פטירת דייר מוגן שגר בדירת מגורים, הזכויות בנכס יועברו לבני משפחתו מדרגה ראשונה, אך רק בתנאי שהם גרו אתו בדירה לפחות בחצי השנה שקדמה לפטירתו.
זכות ההורשה בדמי מפתח היא חד פעמית וילדיו של הדייר המוגן לא יוכלו להוריש את הזכויות לילדיהם וכן הלאה.
כדי למצות את הזכויות של היורשים מומלץ לפנות אל עורך דין מומחה לצוואות וירושות אשר מתמחה גם בתחום של דמי מפתח בדירת ירושה.
לסיכום, סוגיית דמי מפתח בדירת ירושה רלוונטית בעיקר לעסקאות נדל"ן שבוצעו לפני עשרות שנים.
דמי מפתח זהו מנגנון עתיק המעניק לדייר ששילם דמי מפתח עבור הנכס זכות להשתמש בנכס לכל ימי חייב. כיום, כמעט ולא מתבצעות עסקאות בדמי מפתח, אך בעסקאות שבוצעו לפני עשרות שנים, מתעוררות סוגיות רבות באשר לנושא של דמי מפתח בדירת ירושה.
