כל מי ששכר דירה מכיר את המשפט המופיע בראש הסכם השכירות: "שכירות בלתי מוגנת" מהו המשפט הזה, מהי חשיבותו והאם הוא קשור לנושא של דמי מפתח דייר מוגן.
כדי להבין את המושג וכדי לענות על השאלה פנינו אל עורך הדין אביטל חורף, עו"ד מתל אביב ומירושלים, מומחה בתחום דיני מקרקעין וביקשנו תשובה.
דיירים מוגנים הם דיירים ששילמו דמי מפתח ורכשו זכויות בנכס. כדי למנוע חוזה שכירות מוגנת ואת הזכויות שהחוק מעניק לדיירים, אנו מציינים בתחילת כל חוזה שכירות את העובדה שבחוזה השכירות שעליו אנו עומדים לחתום לא חל חוק הגנת הדייר המעניק לדייר המוגן זכויות שונות.
במאמר זה נכיר מושגים חשובים מתחום המקרקעין כמו דמי מפתח דייר מוגן ונסקור את המגבלות, החובות והזכויות של הדייר המוגן ושל בעל הנכס.
דמי מפתח דייר מוגן – מה זה דמי מפתח
שיטת דמי המפתח פותחה בשנות ה-50 במטרה לסייע לעולים חדשים שהגיעו ארצה חסרי כל להשיג קורת גג. השיטה סיפקה להם את האפשרות להתגורר עד לסוף חייהם במקום אחד ללא צורך לחפש קורת גג חדשה אחת לפרק זמן.
חוק הגנת הדייר מסדיר את ההתנהלות בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. הוא מפרט ומגן על זכויותיו, מפרט מהם חובותיו, איך מתבצעת חלוקת ההוצאות השוטפות של הנכס ועוד.
דמי מפתח דייר מוגן – מיהו הדייר המוגן
דייר מוגן הוא מי ששילם "דמי מפתח" בעת הכניסה לנכס, מי שמתגורר בנכס בשכירות לפני 20 באוגוסט 1940 או דייר ממשיך שירש את הזכויות של הדייר המוגן בהתאם לחוק.
הדייר המוגן נהנה מכמה זכויות בתוך הנכס, למרות שאין לו זכויות בעלות. הוא יכול להתגורר בנכס עד יום מותו ומשלם דמי שכירות נמוכים מאוד.
לדייר המוגן יש מגבלות. הוא אינו רשאי להשכיר את הנכס, לשנות את ייעוד הנכס כמו לדוגמה, מדירת מגורים לבית עסק ועוד.
דמי מפתח דייר מוגן – האם בעל הנכס יכול לפנות את הדייר המוגן?
חוק הגנת הדייר מקנה זכויות רבות לדיירים ומתיר פינוי דייר בדמי מפתח רק בנסיבות ספציפיות. החוק קובע כי "הדייר המוגן" הוא דייר המוגן מפני העלאות דמי שכירות ופינוי למשך כל חייו. חשוב לציין כי זכויות הדיירים המוגנים הקבועות בחוק, חלות הן על נכסי מגורים והן על נכסים מסחריים.
חוק הגנת הדייר מפרט את העילות החוקיות המאפשרות את פינוי הדייר המוגן:
אי תשלום דמי שכירות באופן עקבי בהתאם לדמי השכירות המפורטים בחוזה בין בעל הנכס לדייר המוגן.
אי עמידה בתנאי ההסכם או עיסוק בפעילויות בלתי חוקיות בנכס, כמו לדוגמה, הפעלת בית עסק בנכס או השכרתו, גם בחלקו לדייר נוסף.
גרימת נזק בזדון לרכוש על ידי הדייר המוגן.
הדייר המוגן מטריד וגורם עוגמת נפש לשכנים.
במצבים בהם בעל הנכס מתכוון להרוס את הנכס, יש להעמיד נכס חלופי לדייר המוגן.
נטישת הנכס על ידי הדייר המוגן.
מלשון החוק אנו מבינים כי פינוי דייר בדמי מפתח הינו תהליך מורכב ומאתגר. גם אם מתקיימות עילות הפינוי המשפטיות, לא תמיד בית המשפט נותן רשות לפינוי הדייר. ולכן בנושא דמי מפתח דייר מוגן חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום דיני מקרקעין.
דמי מפתח דייר מוגן מה קורה בעת מכירת הנכס?
הדייר המוגן רשאי למכור את הזכויות שלו בנכס המוגן. ראשית עליו לפנות אל בעל הנכס ורק אם בעל הנכס מסרב לרכוש את זכויותיו של הדייר המוגן, הוא רשאי למכור אותן בשוק החופשי.
כאשר מתבצעת מכירה בנכס מוגן, הדייר החדש נכנס בנעליו של הדייר הקודם ונהנה מאותן הזכויות שנהנה הדייר המוגן שמוכר את זכויותיו בנכס.
כספי התמורה המתקבלים ממכירת הנכס מתחלקים בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן שעוזב את הנכס.
דמי מפתח דייר מוגן – איך מתחלקים כספי המכירה?
עבור שוכרים שעברו דירה לפני שנת 1958, חלוקת סכום דמי המפתח היא כך: המשכיר מקבל 1/3 מדמי המפתח ואילו השוכר מקבל 2/3.
במקרה של דיירים ששילמו דמי מפתח ונכנסו לנכס לאחר 14.8.1958, החלוקה בנויה כך:
בשנה הראשונה מקבל המשכיר 15% מדמי המפתח, והשוכר מקבל 85%.
בין שנה לשנתיים החלוקה משתנה ל-25% למשכיר ו-75% לשוכר.
משנתיים עד 5 שנים, 33% מהתמורה מגיעה לבעל הבית ו-67% מגיעים לדייר המוגן.
אם השכירות נמשכת מעל ל- 5 שנים – בעל הנכס מקבל 40% והדייר המוגן מקבל 60%.
דמי מפתח דייר מוגן – האם הדייר המוגן יכול להוריש את זכויותיו בדירה?
חוק דמי מפתח מאפשר ירושה של זכות דיירות מוגנת בתנאים הבאים:
בן הזוג של הדייר המוגן, ילדיו או קרובי משפחתו יירשו את הזכויות של הדייר המוגן אם התגוררו אתו לפחות שישה חודשים לפני פטירתו של הדייר.
בן זוג גרוש יכול לרשת את זכות השכירות אם הוא זכאי להתגורר בדירה על פי הסכם גירושין או החלטת בית משפט.
יצוין כי ירושה של זכות הדייר המוגן בדירה או בעסק מוגבלת בדרך כלל לדור אחד, אלא אם מתקיימים תנאים ספציפיים המאפשרים את זכות ההורשה גם לדורות נוספים.
לסיכום, דמי מפתח דייר מוגן – כדאי להכיר מושגים חשובים בתחום המקרקעין
מהם דמי מפתח, מיהו דייר מוגן, מהם החובות, הזכויות והמגבלות של הדייר המוגן ושל בעל הנכס, איך מתבצעת חלוקת התמורה במקרה של מכירת דירה, האם לדייר המוגן יש זכות להוריש את הזכויות שלו ועוד, כל אלו פרמטרים חשובים לכל מי שמתעסק בתחום המקרקעין ולכל מי שעומד לחתום על חוזה של שכירת דירה.
