פינוי דייר מוגן בהסכמה

כדי להבין את המשמעות של פינוי דייר מוגן בהסכמה, עצמו לרגע את העיניים ודמיינו לעצמכם שתי דירות זהות בבניין בלב תל אביב, האחת מושכרת ב- 9.000  שקלים והשנייה  בדמי שכירות מוגנים, בסכום של 400 שקלים בחודש.

זאת לא בדיחה ולא תיאור מופרך. בישראל קיימים כ -20.000 נכסים המושכרים בשכירות מוגנת ובעלי הדירות מוצאים את עצמם בסיטואציה לא פשוטה, יש להם נכס מניב, אך הם לא יכולים ליהנות מהפירות שלו.

פינוי דייר מוגן זהו תהליך מורכב שלא תמיד מסתיים בהצלחה. ולכן הפתרון העדיף הוא  פינוי דייר מוגן בהסכמה.

במאמר זה נכיר מושגים הקשורים לנושא של פינוי דייר מוגן בהסכמה, נדבר על גובה הפיצוי המגיע לדייר המתפנה ונלמד את ההבדלים בין דייר מוגן לבין  מי ששוכר דירה פנויה.

פינוי דייר מוגן בהסכמה – 4 מושגים שחשוב להכיר

חוק הגנת הדייר

הוא חוק שמטרתו לאפשר דיור בר השגה לשכבות חלשות שידם אינם משגת לרכוש דירה על שמם בטאבו. בשנות החמישים והשישים הגיעו לארץ אלפי עולים חדשים והממשלה דאגה להם לקורת גג ללא החשש התמידי העומד בפני שוכרים, פינוי מהדירה. חוק הגנת הדייר המאפשר לדייר ששילם דמי מפתח לגור בדירה עד לפטירתו, הוא  מקשה על פינוי הדייר המוגן מהדירה, ולכן אחת הדרכים הנפוצות לפינוי הדייר המוגן היא פינוי דייר מוגן בהסכמה.

דמי  מפתח

החוק מגדיר דמי מפתח – "כל תמורה שאינה שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת חזקה במושכר לפי חוק זה ואין נפקא מינה מתי שולמו."

דמי מפתח זהו סכום כסף בגובה של כשישים אחוז מערך הנכס המשולם לבעל הנכס בעת חתימת החוזה. בנוסף על הדייר לשלם דמי שכירות נמוכים כל חודש. הדייר ששילם דמי מפתח נחשב לדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר. הנכס שבו הוא גר אינו בבעלותו, אך מנגד, כל עוד הוא לא הפר את התנאים, בעל הנכס לא יכול לפנות אותו מהנכס עד לפטירתו. פינוי דייר מנכס מוגן מלווה בהרבה בעיות להוציא את הסיטואציה של פינוי דייר מוגן בהסכמה.

בית דין לשכירות

הוא בית דין מיוחד שקם מכוח חוק הגנת הדייר. כאשר בעל הנכס רוצה לפנות את הדייר מהנכס המוגן בעילות שונות, ולא בדרך של פינוי דייר מוגן בהסכמה, הוא פונה אל בית המשפט לשכירות ומבקש צו פינוי.

יש להדגש כי בית המשפט אינו מקבל בקלות תביעות פינוי ולוקח בחשבון את ההשלכות הצפויות לדייר מפינוי הנכס. במקרים רבים יחייב בית המשפט את בעל הנכס לפצות את הדייר המוגן בפיצוי תמורת הפינוי.

התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית מתבצעים במטרה לחדש, לשפר ולשדרג בנייני מגורים ישנים ותשתיות עירוניות. חוק הגנת הדייר מאפשר לפנות דייר מוגן במסגרת פרויקט תמ"א או התחדשות עירונית, אך כמובן שפינוי הדייר חייב להיעשות בהסכמה ותמורת פיצוי כספי שיינתן לדייר המוגן.

פינוי דייר מוגן בהסכמה – מהו גובה הפיצוי?

הסכם לפינוי דייר מוגן בהסכמה מחייב הסכמה וחתימה של שני הצדדים, של הדייר המוגן ושל בעל הנכס.

במקרה של פינוי בהסכמה על בעל הנכס לפצות את הדייר. חוק הגנת הדייר לא קבע כללים לחישוב גובה הפיצויים המגיעים לדייר המוגן ובעל הנכס יכול לעשות לעצמו את חישוב כדאיות הפינוי ולקחת בחשבון מספר שיקולים כמו הגיל של הדייר המוגן, מה הסיכוי שאחרי פטירת הדייר המוגן אחד מבני המשפחה יהיה זכאי לרשת את הזכויות בנכס, מהי הסבירות שהדייר יעזוב את הנכס מרצונו בשל סיבות שונות כמו מעבר לדיור מוגן, מצב רפואי, שווי דמי השכירות שהוא יקבל כאשר הדירה תהיה פנויה ועוד. בהתאם לשיקולים השונים, יציע בעל הנכס לדייר את גובה הפיצוי ואם הדייר יסכים אפשר יהיה לחתום על הסכם של פינוי דייר מוגן בהסכמה.

אם לא יחתום הדייר ובעל הנכס על הסכם של פינוי דייר מוגן בהסכמה, יעמדו בפניהם אפשרויות נוספות כמו מכירה לדייר מוגן, מכירת הנכס כתפוס או הגשת תביעה לפינוי הנכס בבית המשפט בעילה של הפרת חוזה השכירות.

מכירה לדייר מוגן – בעל הנכס יכול להציע לדייר המוגן לרכוש את הנכס. החוק אינו קובע מהי התמורה המגיעה לבעל הנכס והיא תיקבע במשא ומתן בעין הדייר לבין בעל הנכס. במקרה כזה רצוי לערב במשא ובמתן עורך דין דמי מפתח, עו"ד מתל אביב, מירושלים או מכל מקום אחר, המתמחה בתחום הדיור המוגן. 

מכירת הנכס כתפוס –  במכירת הנכס כתפוס מוכר בעל הנכס את הנכס יחד עם הזכויות המגיעות לדייר המוגן. אמנם המחיר יהיה נמוך באופן משמעותי מאשר במכירת הנכס כפנוי, אך קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שיראו ברכישה הזו הזדמנות עסקית בעיקר בשל הסיכוי לביצוע בעתיד פרויקט של התחדשות עירונית.

הגשת תביעה בשל הפרת תנאי השכירות – על הדייר המוגן מוטלים איסורים וחובות שונים. אסור לו לבצע שינויים בנכס, אסור לו להשכיר את הנכס בשכירות משנה, אסור לו להפעיל עסק בנכס המוגן ועוד. כל אלו ובנוסף, כאשר הדייר אינו משלם את דמי השכירות החודשיים, מהווים עילה להגשת תביעת פינוי נגד הדייר המוגן.

מה ההבדל בין דייר מוגן לבין דייר בשכירות חופשית

לסיכום, הדרך הקצרה והיעילה לפינוי דייר מוגן היא פינוי דייר מוגן בהסכמה!

בהתאם לחוק יש מספר אפשרויות לפינוי דייר מוגן מהנכס, אך הדרך הקלה והקצרה ביותר היא פינוי דייר מוגן בהסכמה.