מנתוני משרד השיכון עולה כי בישראל קיימים עשרות אלפי דיירים שנהנים מחוק הגנת הדייר דמי מפתח. למעלה ממחצית הדיירים מתגוררים בדמי מפתח והשאר הם בעלי עסקים.
גם בשנות 2023 ו- 2024 מתבצעות מדי שנה כמה מאות עסקאות בדמי מפתח שרובן הגדול מתבצע בשכונות ותיקות הנמצאות במרכזי הערים השונות.
במאמר זה נדון בחוק הגנת הדייר דמי מפתח, נלמד מהו הרציונל העומד מאחורי החוק, מהם הזכויות והחובות של הדייר המוגן ובעל הנכס ואיך אפשר לפנות דייר מוגן.
חוק הגנת הדייר דמי מפתח – מהו הרציונל העומד מאחורי החוק?
השימוש בדמי מפתח החל בתקופת שלטון המנדט הבריטי בישראל כאשר השלטונות ניסו לרסן את ההשתוללות במחירי השכירות בשוק הדיור בדרך של הארכת תקופת השכירות לתקופה בלתי מוגבלת.
גם לאחר קום המדינה המשיך השלטון הישראלי לעודד את חוק הגנת הדייר דמי מפתח. באותה תקופה, בתחילת שנות החמישים, הגיעו לישראל מאות אלפי עולים חדשים שלא הייתה להם אפשרות כלכלית לרכישת דירה והשלטונות נדרשו לספק להם קורת גג. השיטה של דמי המפתח נועדה להבטיח לעולים החדשים ולחסרי היכולת הכלכלית קורת גג למשך כל החיים.
מה זה דמי מפתח
דמי מפתח הם תמורה כספית אשר המתקבלת עבור זכות מגורים בדירה. זכות המגורים בדירה אינה נובעת מדמי שכירות וגם לא מרכישת הנכס. זהו מנגנון ייחודי אשר מעניק לדייר זכויות יותר גדולות מאשר חוזה שכירות, אך פחות מבעלות מלאה על הנכס.
בעת החתימה על חוזה דמי מפתח משלם הדייר דמי מפתח אשר נמוכים משמעותית מהסכום הנדרש לרכישת הדירה. לאחר תשלום דמי המפתח הדייר יידרש לשלם כל חודש דמי שכירות הנמוכים גם הם באופן משמעותי מדמי השכירות המקובלים בשוק החופשי. כל עוד יעמוד הדייר בתשלום החודשי ובחובות נוספים הוא יהיה זכאי לגור בדירה בלי לחשוש מהאפשרות שבעל הדירה יוכל להוציא אותו מהדירה.
חוק הגנת הדייר דמי מפתח – מהן הזכויות והחובות של בעל הדירה ושל הדייר המוגן
חוק הגנת הדייר דמי מפתח מעניק לדייר המוגן את הזכות לשכור את הנכס לתקופת זמן בלתי מוגבלת, אך לא מעניק לו בעלות על הנכס.
כדי לקבל את הזכות לשכור את הנכס ללא הגבלת זמן, על הדייר לשלם לבעל הנכס סכום שבין שלושים עד לשישים אחוז משווי הנכס בשוק החופשי. בנוסף על התשלום החד פעמי עליו לשלם דמי שכירות חודשיים נמוכים בתוספת אחוזים אשר נקבעים בחוק הגנת הדייר.
הזכויות למגורים בנכס ניתנות לכל החיים ובמקרים מסוימים אפשר גם להעביר אותן בירושה.
את הזכויות בנכס מקבל הדייר המוגן מבעל הדירה או מהדייר הקודם שגר לפניו בנכס המוגן.
דייר מוגן רשאי להתגורר בנכס במשך כל ימי חייו ואי אפשר להוציא אותו משם. אך יש לו מספר מגבלות:
מותר לו להשתמש בנכס למטרת מגורים בלבד עבורו ועבור בני המשפחה שלו ואסור לו להפעיל בית עסק בדירה.
בדירה למגורים, הדייר המוגן אינו רשאי להשכיר את הדירה לדייר אחר או לדייר משנה.
אסור לו להעביר את הזכויות של בדירה למישהו אחר ללא הסכמה מפורשת של בעל הדירה.
אסור לו לבצע שינויים בדירה, כגון סגירת מרפסת, הריסה או בנייה של קירות, ללא אישור הבעלים.
כאשר הדייר מפר את אחת מההוראות האלו, בעל הדירה יכול להגיש תביעה של פינוי דייר בדמי מפתח לבית המשפט במטרה לפנות את הדייר מהנכס המוגן.
אם יעזוב הדייר את הדירה, הוא ייחשב כמי שנטש את הדירה וזכויותיו בדידה יפקעו.
כאשר מתבצעים שיפוצים בבניין חובת ההשתתפות בשיפוצים חלה הן על הדייר המוגן והן על בעל הדירה, גם כאשר השיפוצים אינם קשורים באופן ישיר לדירה.
חוק הגנת הדייר מחייב את בעל הנכס להמשיך ולהשכיר את הנכס לדייר. אין לו זכות לשימוש עצמי בנכס והוא אינו רשאי להשכיר אותו בשכירות חופשית בשוק.
חוק הגנת הדייר דמי מפתח וירושה
כאשר דייר המתגורר בדמי מפתח הולך לעולמו הזכויות שלו עוברות לבני המשפחה הקרובים, לבן הזוג, לבנים ולבנות, אך רק בתנאי שהם גרו אתו בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירתו.
כאשר דייר מוגן בבית עסק הולך לעולמו, בן או בת הזוג מקבלים באופן אוטומטי את זכויותיו בבית העסק. אם אין לו בן זוג, הזכויות יעברו אל הילדים.
חשוב לציין כי זכות ההורשה היא זכות חד פעמית. יורשיו של הדייר המוגן לא יוכלו להעביר את זכויות ההורשה ליורשים שלהם.
חוק הגנת הדייר ודמי מפתח – איך אפשר לפנות דייר מוגן
כאשר בעל הנכס המוגן רוצה להרוס את הנכס הישן ולבנות במקומו נכס חדש, הוא יכול לפנות את הדייר המוגן, אך רק בתנאי שהוא ייתן לו נכס חליפי שווה ערך או תמורה כספית שוות ערך.
סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר קובע כי במקרה שבו בעל הנכס מפנה את הדייר כדי להרוס את המבנה ולבנות מבנה חדש, והוא הודיע לדייר על הנכונות שלו לסייע בדיור חלופי או בפיצוי כספי לדייר המוגן – קיימת עילת פינוי על פי חוק.
לסיכום, בואו להכיר את חוק הגנת הדייר דמי מפתח!
חוק הגנת הדייר דמי מפתח בא להבטיח כי לכל אדם תהיה קורת גג קבועה. אומנם הנכס שבו מתגורר הדייר המוגן אינו בבעלותו, אך הוא אינו נדרש לשלם דמי שכירות גבוהים ובעל הדירה אינו יכול להוציא אותו מהדירה במשך כל ימי חייו.
לצד הזכויות הרבות שמהן נהנה הדייר המוגן חלים עליו גם איסורים שונים כמו האיסור להשכיר את הנכס לאחר, האיסור לשבור קירות ולבצע שינויים בנכס ללא הסכמה מפורשת של בעל הנכס ועוד. במקרים רבים הדייר המוגן יכול להעביר את הזכויות שלו בנכס גם ליורשיו.
