חוק דמי מפתח מכירה דן בזכויות של דייר מוגן השוכר נכס בדמי מפתח ומעוניין למכור את הזכויות שלו בנכס לדייר אחר.
כיום נהוג לחשוב כי עסקאות בדמי מפתח כבר אינן מתבצעות, אך לא כך הדבר. גם כיום מתבצעות לא מעט, יחסית, עסקאות בדמי מפתח, עסקאות שבהן מעביר הדייר הנהנה מזכויות מוגנות בנכס את הזכויות שלו לדייר אחר. רוב העסקאות המכירה בנכסים המוגנים בהתאם לחוק דמי מפתח מתבצעות בנכסים מסחריים וחלק קטן יותר מתבצע בנכסים המיועדים למגורים.
במאמר זה נכיר את חוק דמי מפתח מכירה, נכיר את המונח דמי מפתח, נכיר את הזכויות והחובות של דייר בנכס מוגן ונלמד את הדרך לבצע מכירה בנכסים המוגנים בחוק להגנת הדייר דמי מפתח.
חוק דמי מפתח מכירה – מה זה דמי מפתח
דמי מפתח זו תמורה כספית המתקבלת עבור מגורים שהם אינם מגורים בבעלות וגם לא בשכירות. דמי מפתח הם הסכם בין בעל הנכס לבין הדייר, הסכם שבו משלם הדייר סכום כסף לבעל הנכס כאשר הוא מקבל את המפתח לנכס, ומכאן השם דמי מפתח. ובתמורה לכך הוא מקבל זכות מגורים בלתי מוגבלת בנכס, בדרך כלל עד לסוף ימיו, ובתנאים מסוימים גם זכות להוריש את הנכס.
חוק דמי מפתח מכירה – מהן הזכויות והחובות של הדייר המוגן
הדייר המוגן זכאי לגור בנכס עד לפטירתו, אך הוא אינו יכול להוריש אותו , פרט למספר מקרים המפורטים בחוק הגנת הדייר.
לדיירים הגרים בשכירות מוגנת אסור לבצע שום שינוי בדירה, אסור לו, למשל, לשבור קירות, לשנות את תכנית הדירה, לסגור מרפסת ולבצע כל שינוי מהותי בנכס, אלא אם קיבל רשות מפורשת מאת בעל הנכס.
כדי לשמור על הזכויות המגורים בנכס המוגן , הדייר חייב לגור בנכס. אם הוא עבר לגור במקום אחר או עזב את הבית, אפילו לתקופה, מכל סיבה שהיא, בעל הנכס יהיה רשאי לפנות אותו מהנכס המוגן בעילה של נטישת הנכס.
חוק דמי מפתח מכירה קובע כי לדייר מותר לכם למכור את הזכויות שלו בנכס המוגן, אך רק בתנאי שבעל הדירה אישר לכם פעולה זו.
במקרה שהדייר המוגן נפטר, יורשיו יכולים להמשיך להחזיק בנכס המוגן ולרשת את זכויותיו של הדייר המוגן, אך במספר תנאים: זכות ההורשה עוברת לבן הזוג, אם אין לנפטר בן זוג ילדיו זכאים לרשת את הזכויות בנכס המוגן ואם אין ילדים, קרובי משפחה אחרים ירשו את הזכויות. אך כולם ירשו את הזכויות בנכס המוגן רק בתנאי שהם התגוררו עם הנפטר בנכס סמוך למותו, לפחות שישה חודשים לפני שהוא נפטר.
כאשר יש צורך לבצע שיפוצים בנכס המוגן חוק הגנת הדייר קובע כי בשיפוצים חיצוניים כמו תיקון חדרי המדרגות, תיקון הגג, תיקון חיצוני של התאורה, צביעה וסיוד של המבנה מבחוץ וכדומה, יישא בעל הנכס ואילו בעלות השיפוצים הפנימיים, המתבצעים בתוך הדירה, יישא הדייר המוגן.
אם הנכס המוגן נכלל בפרויקט של פינוי בינוי, בעל הנכס רשאי לפנות את הדייר המוגן מהנכס לצורך ביצוע הפרויקט, אך רק בתנאי שהוא ייתן לו חלופה הולמת בשווי כספי או בדיור מוגן במקום אחר.
חוק דמי מפתח מכירה – כיצד מתבצעת מכירה של נכס בדמי מפתח?
דייר מוגן אשר רוצה למכור את הזכויות שלו בנכס חייב לפנות תחילה לבעל הנכס ולהציע לו לקנות את הזכויות של הדייר המוגן.
אם בעל הבית מעוניין לקנות את הזכויות, הוא והדייר המוגן יחתמו על חוזה למכירת הזכויות של הנכס המוגן.
אם סירב בעל הנכס לקנות את זכויות הדייר המוגן, הדייר המוגן יכול להציע את הזכויות בנכס למכירה בשוק החופשי.
כאשר יימצא הדייר אשר מעוניין לרכוש את הזכויות בנכס, הוא ייכנס בנעליו של הדייר המוגן אשר מוכר את הזכויות בנכס, הוא ישלם דמי מפתח, הוא יוכל לגור בנכס ללא הגבלת זמן ולשלם דמי שכירות נמוכים.
בכל פעם שמתבצעת מכירה בדמי מפתח, חוק דמי מפתח מכירה קובע כי בעל הנכס יקבל סכום כסף משמעותי מכספי המכירה.
כאשר הדייר המוגן המוכר את הנכס נכנס לדירה לפני שנת 1958: בעל הנכס יקבל שליש מהתמורה והדייר המוגן יקבל את שני השליש הנותרים.
דיירים שרכשו זכויות בדמי מפתח לאחר 14 באוגוסט 1958:
אם חלפה רק שנה ממועד החתימה על חוזה דמי המפתח בין הדייר לבין בעל הנכס, בעל הנכס יקבל 15% מהתמורה הכספית והדייר המוכר יקבל 85% מהתמורה שהתקבלה עבור מכירת הנכס.
אם חלפו שנתיים ממועד החתימה על הנכס המוגן בין הדייר המוכר לבין בעל הנכס, הדייר המוגן יקבל 75% ובעל הנכס יקבל 25% מסכום המכירה.
אם חלפו בין שנתיים לחמש שנים מהמועד שבו נכנס הדייר המוגן לנכס, בעל הנכס יקבל 33% מהתמורה הכספית שהתקבלה בגין מכירת הנכס והדייר המוגן יקבל 67% מהתמורה.
אם חלפו מעל לחמש שנים מהיום שבו חתם הדייר המוגן על חוזה דמי מפתח עם בעל הנכס, בעל הנכס יקבל 40% מהתמורה ואילו הדייר המוגן אשר מוכר את זכויותיו יקבל 60% מסכום הכסף שיתקבל עבור המכירה.
שימו לב: תהליך מכירה הנכס הוא תהליך מורכב, חשוב לעקוב ולהקפיד על ההוראות בדייקנות ורצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין דמי מפתח.
לסיכום: הידעתם, בהתאם לחוק דמי מפתח מכירה, דייר מוגן בחוזה דמי מפתח רשאי למכור את הזכויות שלו בנכס.
אומנם דיור בדמי מפתח אינו מקנה בעלות על הנכס, אך גם לדייר המוגן יש זכויות. הוא רשאי להתגורר בנכס המוגן כל ימי חייו, בתנאים מסוימים הוא יכול להוריש את הזכויות שלו בנכס והוא רשאי למכור את זכויותיו בנכס המוגן.
