חוק דמי המפתח הוא חוק שמטרתו להעניק לשוכרים זכויות בנכס. אמנם לשוכר אין זכות בעלות בנכס, אך הוא יכול להתגורר בו עד למותו ולשלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות הנגבים בשוק החופשי.
חוק דמי מפתח נחקק בפעם הראשונה בתקופת המנדט הבריטי, תקופה שבה מחירי השכירות השתוללו ועלו מיום ליום ונמשך גם בשנות החמישים לאחר קום המדינה.
בשנות החמישים כאשר הגיעו לארץ אלפי עולים חדשים שלא היה ביכולתם לרכוש דירות, המדינה חיפשה דרך להעניק להם קורת גג לתקופה בלתי מוגבלת ועודדה את חוק דמי מפתח.
במאמר זה נכיר את חוק דמי מפתח , נלמד מהי שיטת דמי מפתח, מיהו דייר מוגן, מה ההבדל בין מגורים מוגנים בחוק לבין מגורים בבעלות ועוד.
חוק דמי מפתח – מיהו דייר מוגן ומהי שיטת דמי מפתח?
שיטת דמי מפתח היא שיטה שבה משלם השוכר דמי מפתח בגובה של שלושים עד שישים אחוז מערך הנכס כאשר הוא נכנס לדירה ובכל חודש הוא חייב לשלם דמי שכירות נמוכים משמעותית מדמי השכירות בשוק החופשי. זכויות אלו נועדו להעניק יציבות לשוכרים ולהקשות על בעלי הנכס לפנות אותם מהדירה ללא עילה חוקית.
דייר מוגן הוא מי שניכנס לנכס לפני 20.8.18 כשוכר, והפך בחסות חוק הגנת הדייר שנחקק בשנת 1972 לדייר מוגן, או כל מי ששילם "דמי מפתח" לבעל הנכס בעת הכניסה לדירה.
חוק דמי מפתח – מהן הזכויות של הדייר המוגן
לדייר המוגן אין זכות קניינית בנכס, אך יש לו זכויות רבות אחרות.
כאשר הנכס מושכר לדייר בשכירות מוגנת, בעל הנכס לא יכול לעשות בנכס שימוש לעצמו או עבור בני משפחתו. בעל הנכס אינו רשאי להשכיר את הנכס לאחר בשוק החופשי גם אם דמי השכירות שהוא היה יכול לקבל גבוהים בהרבה מדמי השכירות המוגנים שמשלם הדייר המוגן.
הדייר המוגן משלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות המשולמים בשוק. בעל הנכס אינו רשאי להעלות את גובה השכירות ,אלא רק לעדכן את התשלום באחוזים בודדים כפי שנקבע בחוק הגנת הדייר.
כאשר הדייר המוגן נפטר, זכויותיו בנכס עוברות לבני משפחתו הקרובים, לבן או בת הזוג או לילדיו, אך בתנאי שהם התגוררו אתו בנכס לפחות חצי שנה לפני מותו. חשוב לציין כי זכות ההורשה בנכס היא זכות חד פעמית והדייר המוגן שירש את הזכויות אינו רשאי להעביר אותן ליורשיו.
מה ההבדל בין דייר בשכירות מוגנת לבין דייר שהדירה בבעלותו?
כדי להבין מה ההבדל בין דיר מוגן לבין דייר שהדירה בבעלותו פנינו אל עורך דין דמי מפתח.
ההבדל העיקרי בין בעל הדירה לדייר מוגן, מסביר עורך הדין, הוא שהבעלים מחזיק בבעלות החוקית בנכס ואילו הדייר המוגן לא. לבעלים יש שליטה מלאה על הנכס, הוא יכול לקבוע מי יכול לגור בנכס, מה יהיה אופן השימוש בו, מתי אפשר יהיה להעלות את שכר הדירה ויש לו זכות להוריש את הדירה מדור לדור.
ובנוסף, לדייר המוגן יש זכויות משפטיות מסוימות הכוללות אפשרות להתגורר בנכס כל ימי חייו והגנה מפני פינוי דייר בדמי מפתח ללא סיבה ומגבלות על העלאת שכר דירה.
הדייר המוגן יכול להוריש את זכויותיו בנכס המוגן, אך בצורה מוגבלת ובאופן חד פעמי.
אם הדייר המוגן עוזב את הדירה לתקופה מסוימת, הוא נחשב בעיני החוק כמי שנטש את הדירה וזכויותיו בדירה פגות.
חוק דמי מפתח קובע כי לדייר המוגן אין זכויות בנייה בנכס, הוא אינו יכול לבצע בו שיפוצים או שינויים, אלא אם קיבל הסכמה מפורשת מאת בעל הנכס.
בעל הבית חייב לדאוג לתקינות הבית, ניקוי ואחזקה תקינה של המתקנים, לגינה, לחדרי המדרגות, התאורה ובשאר השטחים המשמשים את הדיירים כמו הגג, תיבות המכתבים, מעקה חדר המדרגות, ציפוי החוץ של הבניין ועוד, על בעל הנכס לשאת באחריות לתיקון הליקויים.
כאשר נוצר צורך בתיקונים פנימיים בנכס, על הדייר המוגן לשאת בעלות התיקונים מלבד מספר תיקונים ספציפיים שבעל הדירה והדייר המוגן יישאו בהם באופן שווה.
כאשר מתחלפים דיירים בנכס מוגן ומתבצעת מכירה בדמי מפתח, חוק דמי מפתח קובע כי בעל הנכס מקבל אחוזים מסכום המכירה, אמנם אלו אחוזים משמעותיים, אך עדיין הם נמוכים בהרבה מערך הדירה האמתי.
חוק דמי מפתח – איך מתחלקת התמורה הכספים בעת החלפת דיירים
כאמור חוק דמי מפתח קובע כי בעת שמתחלפים הדיירים בנכס ומתבצעת מכירה בדמי מפתח בעל הנכס זכאי לקבל אחוזים מהתמורה המתקבלת.
חלוקת התמורה בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן מתבצעת כך:
דייר שנכנס לנכס המוגן לפני שנת 1958 יקבל שני שליש מהתמורה הכספית ובעל הנכס יקבל שליש מהתמורה.
כאשר הדיירים שילמו דמי מפתח ונכנסו אחרי 14 לאוגוסט 1958:
בשנה הראשונה הדייר המוגן יקבל שמונים וחמישה אחוז מהתמורה ובעל הנכס יקבל חמישה עשר אחוזים.
כעבור שנתיים מהמועד שבו נכנס הדייר המוגן לנכס הוא יקבל שבעים וחמישה אחוז מהתמורה ובעל הנכס יקבל עשרים וחמישה אחוזים.
בין שנתיים לחמש שנים לאחר שהדייר המוגן נכנס לנכס, הדייר המוגן יקבל שישים ושבעה אחוזים מהתמורה הכספית ובעל הנכס יקבל שלושים ושלושה אחוזים.
מעל לחמש שנים מעת כניסת הדייר לנכס המוגן, הדייר יקבל שישים אחוז מהתמורה הכספית ובעל הנכס ארבעים אחוז.
לסיכום, חוק דמי מפתח מעניק לדייר המוגן זכויות רבות, אך לא בעלות על הנכס.
לדייר אשר מתגורר בשכירות מוגנת יש זכויות משמעותיות בנכס כשהחשובות מביניהן הן תשלום נמוך של דמי השכירות החודשית ואפשרות למגורים בנכס עד לפטירתו. כאשר הדיירים בנכס המוגן מתחלפים, התמורה הכספית המתקבלת ממכירת הזכויות המוגנות מתחלקת בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן.
