לייעוץ חינם חייגו

מאמרים

דייר מוגן

דיירות מוגנת/דמי מפתח

מחפשים עורך דין שיסייע לכם בעסקה של דמי מפתח? הגעתם למקום הנכון.

עורך דין אביטל חורף הוא עורך דין מוסמך בעל ניסיון רב בעסקאות מכר, שכירות וכן דיירות מוגנת/דמי מפתח.

מקובל לחשוב, שעסקאות נדל"ן של דמי מפתח חלפו מהעולם, אך זו תפיסה שגויה. יש לא מעט עסקאות שמתבצעות מדי שנה וכוללות העברת זכויות דיירות מוגנת.

במדינת ישראל, שבה מחירי הדיור מאמירי שחקים, עסקאות בדמי מפתח יכולות לספק פתרון טוב לשני הצדדים.

מהי דיירות מוגנת ומהן הזכויות והחובות של דייר מוגן?

קניית נכס בדמי מפתח היא עסקת נדל"ן שמהווה מעין שילוב של רכישה ושכירות.

חוק הגנת הדייר (להלן: "החוק") מקנה לדייר מוגן זכות כלכלית בנכס שלא נרשמה בטאבו ואשר מגנה על הדייר מפני פינויו מנכס זה למשך כל ימי חייו (למעט סייגים). דמי השכירות שהדייר יצטרך לשלם הם מופחתים.

בדרך כלל, הדייר ישלם כמחצית מסכום ערך הדירה בזמן הכניסה אליה. לאחר מכן ובמשך השכירות, הוא ישלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בדרך כלל מדובר בתשלום של כמה מאות שקלים מדי חודש. 

החוק קובע את חובותיהם וזכויותיהם של בעלי הבית ושל הדיירים. החוק חל על כל דייר שמחזיק בדירה או בבית עסק שנרכש תמורת דמי מפתח.

לפי החוק, דייר מוגן שונה משוכר רגיל, שכן הוא נהנה מזכויות יתר, ויש לו הגנה מפני פינוי כל עוד הוא מקיים את הוראות החוק וההסכם.

כחלק מהחובות שחלות על הדייר, עליו להקפיד לעמוד בתנאי החוזה שנחתם בתחילת השכירות, לשלם את הסכום שנקבע במועד ובנוסף אסור לו לנטוש את הנכס, מכיון שאם יעשה כן, יסתכן באובדן זכויותיו. 

כמו כן, על הדייר לשאת בחלקו בהוצאות שנדרשות לצורך תיקון בנכס, ובעל הבית – מצידו צריך לדאוג לתחזוקת הנכס כך שיהיה במצב תקין.

הדייר ובני משפחתו הם אלו שיכולים לגור בדירה. אסור להם לבצע שינויים בדירה, כגון: שיפוץ שכולל הריסת קירות, סגירת מרפסת וכד' מבלי לקבל אישור מבעל הנכס.

שינויים כדוגמת צביעה, תריסים ועוד מותרים כשהם נעשים כחלק משיפוצים בבניין כולו.

 

מי נחשב לדייר מוגן לפי הוראות החוק?

דייר מוגן יכול להיות אחד מהבאים:

  1. דייר ששלם לבעל הנכס דמי מפתח ומחזיק בפועל בדירה או בעסק (משרדים, חנויות וכד').
  2. דייר שקבל את זכות הדיירות בנכס משותף שבו התגורר ביחד עם קרוב משפחה מדרגה ראשונה שנפטר.
    אם מדובר בבית עסק, דייר מוגן הוא מי שהמשיך את עיסוקו של הדייר שנפטר.
  3. דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד לתאריך 20.8.1968, ובחוזה השכירות לא נכתב במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  4. דייר שנכנס לנכס לאחר תאריך 20.8.1968 ובחוזה השכירות נכתב שיקבל מעמד של דייר מוגן.

 

מכירת זכות דיירות מוגנת

על-פי החוק, אם בעל הזכויות בנכס מעוניין למכור זכויותיו – יש לבעל הדירה עדיפות לקנות את זכות הדיירות המוגנת לפני כל אדם אחר.

נשאלת השאלה, האם יש לכך ביקוש? התשובה היא חיובית. כך למשל, יש אנשים שמעוניינים לגור בדירה במקום מרכזי בעיר תמורת תשלום דמי מפתח, שהם נמוכים באופן משמעותי ביחס למחיר של דירה שאינה בדמי מפתח.

מכירת הזכות יכולה להתבצע גם לבן משפחה שמעוניין להתגורר בנכס בתנאים של דיירות מוגנת.

בחוק הגנת הדייר יש הוראות מפורטות בנוגע לתהליך המכירה. ראשית, יש לשלוח תצהירים של המוכר (הדייר) ושל הקונה (הדייר הנכנס) לבעל הנכס. כאמור, לבעל הנכס יש עדיפות ברכישת הזכות. אולם, אם הוא לא מעוניין בה וגם לא מוכן למכירה, ייתכן שיעלה הצורך לפנות לבית המשפט. הערכאה המתאימה היא בית הדין לשכירות.

בין אם זכותו של הדייר היוצא תעבור לדייר אחר ובין אם החזקה בנכס תחזור לבעלים, הדייר יהיה זכאי לקבל את חלקו בדמי המפתח.

עורך דין מקצועי ומיומן שמתמחה בדיירות מוגנת יוכל לסייע לכם בתהליך, ולפנות עבורכם לערכאות משפטיות.

 

פינוי דייר מוגן

כאמור, לדייר מוגן יש הגנה מפני פינויו מהנכס. במקרים בודדים בלבד יתאפשר לפנות דייר מוגן מהדירה או מבית העסק.

עילות הפינוי מוגדרות בחוק כאשר אחת מהן מתקיימת, ניתן לדרוש את פינויו של הדייר. העיקריות שבהן הן אלו:
*הדייר לא המשיך לשלם את דמי השכירות שעליו לשלם.
*הדייר גרם בזדון נזק למושכר.
*הדייר השתמש במושכר למטרה בלתי חוקית.

*   הדייר לא קיים תנאי כלשהו מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.

*הדייר בצע שינויים בנכס בניגוד להסכם השכירות.

*הדייר נטש את הנכס.

חשוב לציין, כי לעתים בעל הדירה זקוק לדירה, והוא מעוניין לפנות את הדייר לא בשל אחת הסיבות הנ"ל, אלא לצורך חידוש הבניין, במסגרת פרויקט תמ"א, למשל. פינוי הדבר אפשרי, ע"פ החוק, בתנאי שנמסרה לדייר הודעה ונמצא לו מקום מגורים חלופי.

בעל נכס שירצה להגיש תביעת פינוי יפנה לרוב לבית הדין לשכירות. יש לציין, כי לכל בית משפט שלום יש סמכות לדון בתיקי בית דין לשכירות.
לא בקלות יקבל בית הדין תביעת פינוי. בית הדין יבחן את המקרה ויאזן את צרכי בעל הנכס למול ההשלכות הצפויות לדייר אם יפונה מהנכס. גם אם בעל הנכס יוכיח עילת פינוי, ייתכן שבית הדין יקבע, בהתאם לנסיבות, כי לדייר המוגן ייגרם נזק גדול מאוד, ויחליט לדחות את תביעת הפינוי בשל כך. אפשרות אחרת היא, כי בית הדין יקבל את התביעה ויפסוק פיצויים לדייר המוגן.

 

מוכרים זכות דיירות מוגנת? מגישים תביעת פינוי? פנו עוד היום לעורך דין

בין אם אתם מעוניינים למכור זכות דיירות מוגנת, בין אם אתם ניצבים בפני הגשת תביעת פינוי לבית הדין לשכירות ובין אם מדובר בסוגיה משפטית אחרת הקשורה בנכס בדמי מפתח, פנו לעורך דין שמתמחה בתחום, ואשר יוכל לחוות דעתו ולסייע לכם בנושא.

אנו, משרד עורכי הדין בראשותו של אביטל חורף, עורך דין מוסמך ומגשר, המתמחה בדיני מקרקעין – רכישה, מכירה, דיירות מוגנת, דיני משפחה, משפט מנהלי ואזרחי, מציעים לכם שירות אמין ומקצועי מהשורה הראשונה.
עו"ד חורף בעל ניסיון רב בתחומי המשפט השונים, כולל דיירות מוגנת וההליכים הכרוכים בעסקאות אלו.

במשרד של עו"ד אביטל חורף נקשיב לכם, נלמד לעומק את הנושא, ונסייע לכם להגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם. נשמח לעמוד לרשותכם.

דייר מוגן/דמי מפתח

דיירות מוגנת או עסקה בדמי מפתח היא סוג מיוחד של שכירות שקיים בישראל מתחילת המאה ה-20. מדובר בשכירות ששונה משכירות רגילה, שכן שכירות של דייר מוגן לא מוגבלת בזמן, והוא יכול לגור בדירה בעיקרון עד סוף ימי חייו. כמו כן, דמי השכירות שהוא משלם נמוכים מאוד ובעל הבית לא יכול לדרוש את העלאתם, מלבד העלאה שנתית מזערית.

דיירות מוגנת אפשרית הן בדירת מגורים והן בבית עסק, כגון: משרדים או חנויות.

חשוב לציין, כי בניגוד למה שמקובל לחשוב, דיירים מוגנים מוגבלים ביכולת שלהם להעביר את זכויותיהם בנכס לאחרים. עם פטירת הדייר המוגן, זכויותיו בנכס יעברו רק לקרובי משפחה מדרגה ראשונה ובתנאים מסוימים בלבד.

 

לצד היתרונות שדייר מוגן נהנה מהם, חלות עליו גם חובות. הוא צריך להקפיד לעמוד בתנאי חוזה השכירות, עליו לשלם את דמי השכירות במועד וכן אסור לו לנטוש את הנכס, כי אם יעשה כן – הוא עלול להסתכן באובדן זכויותיו בו.

למשל, אדם שגר באזור המרכז עם משפחתו בדיירות מוגנת, פתח עסק בדרום הארץ. כדי לנהל את העסק, הוא ישן כשני לילות מחוץ לבית, באזור הדרום. משפחתו ממשיכה להתגורר בדירה במרכז. יכולה להישמע כנגדו הטענה, כי מכיון שהוא מתגורר גם במקום אחר, הוא נחשב למי שנטש את הנכס, ולכן ניתן לפנותו.

כדי להתמודד עם הטענה ועם עילות פינוי נוספות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום.



072-3360962

sec@lawdin.co.il

מאמרים

מנצחים בשבילך

דייר מוגן

מאמרים דיירות מוגנת/דמי מפתח מחפשים עורך דין שיסייע לכם בעסקה של דמי מפתח? הגעתם למקום הנכון. עורך דין אביטל חורף הוא עורך דין מוסמך בעל

קרא עוד »

תפריט ניווט

צריכים הכוונה? אני כאן כדי לעזור.

מלאו את הפרטים הבאים ואצור קשר עוד היום.
(שיחת הייעוץ ללא עלות)

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה. פרטיות: לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך.