חוק הגנת הדייר מעניק לדיירים זכויות רבות ומאפשר פינוי דייר בדמי מפתח רק במקרים ספורים.

וזה לשון החוק: "דייר מוגן הוא שוכר המוגן מפני העלאת דמי השכירות על הנכס ומפני פינוי ממנו למשך כל ימי חייו. יש להדגיש כי זכות הדיירות המוגנת מכוח החוק חלה הן על בתי עסקים והן על נכסי מגורים."

מלשון החוק אנו לומדים כי פינוי דייר בדמי מפתח אינו דבר קל ופשוט לביצוע וגם אם מתקיימות העילות החוקיות לפינוי דייר בדמי מפתח, לא תמיד בית המשפט יאפשר את פינוי הדייר.

כדי לפנות דייר בדמי מפתח יש צורך בסיוע ובליווי של עורך דין דמי מפתח. עורך דין אביטל חורף הוא עו"ד מוסמך בעל ניסיון רב בעסקאות מכר, שכירות, דיירות מוגנת ודמי מפתח. משרדי עורכי הדין של עו"ד אביטל חורף נמצאים בירושלים ובתל אביב והוא נחשב לעורך דין מוביל בתחום בת"א, בירושלים ובמקומות נוספים.

הידע וניסיונו הרב של עו"ד אביטל חורף בתחום פינוי דייר בדמי מפתח מאפשר לו לנקוט בדרכי פעולה יצירתיים ואטרקטיביים שיחסכו לכם זמן יקר וכסף וישיגו את היעד בצורה הטובה ביותר.

במאמר זה נדון  בפינוי דייר בדמי מפתח, נבדוק מי נחשב לדייר מוגן ומהם המקרים והעילות שבגינן אפשר לפנות אותו מהנכס.

פינוי דייר בדמי מפתחמי נחשב לדייר בדמי מפתח ומהם זכויותיו?

שיטת דמי המפתח התפתחה בשנות החמישים במטרה לעזור להמוני העולים החדשים שהגיעו אל הארץ חסרי כול לקבל דיור זול ולמנוע מהם את הצורך להיטלטל מדירה לדירה ולאפשר להם לגור במקום אחד לאורך זמן כשהחוק עומד לצדם ואין אפשרות לפנות אותם מהבית או להעלות להם את דמי השכירות.

המונח דמי מפתח מתייחס לסכום כסף חד פעמי שאותו שילם הדייר לבעל הנכס כאשר הוא נכנס לגור בנכס עבור רכישת הזכויות המוגנות.

 דייר מוגן הוא כל דייר שגר בנכס לפני התאריך 20.8.1968  גם אם הוא לא שילם דמי מפתח, אך בחוזה שהוא חתם עם בעל הנכס לא צוין כי החוק לא חל עליו או מי ששילם דמי מפתח לבעל הנכס בכניסה לדירה, סכום כסף אשר מהווה חלק קטן משווי הנכס.

לדייר המוגן אין זכויות קנייניות בנכס. הוא משלם דמי שכירות, אך דמי שכירות נמוכים מאוד, ממספר עשרות שקלים ועד למאות שקלים. מחירי השכירות מתעדכנים אחת לשנה בהתאם לעליית המדד.

הדייר המוגן יכול להתגורר בנכס כל חייו, אך הוא אינו יכול להוריש את זכות המגורים. אם הוא נוטש את הנכס או אם הוא אינו מתגורר בנכס לתקופה מסוימת, הנכס חוזר לידי הבעלים.

בתנאים מסוימים גם קרובי המשפחה של הדייר המוגן עשויים להיות דיירים מוגנים בנכס, אם הם מתגוררים אתו בנכס או התגוררו אתו תקופה מסוימת בחייו עד לפטירתו.

כאשר הבנק מעקל את הנכס או כל נושה אחר, הזכות לדיור מוגן קודמת לעיקול הנכס ולכן לא תהיה אפשרות לפנות את הדייר מהנכס, אלא במצבים שבהם הוא נכנס לגור בנכס וידע כי הנכס מעוקל או שנכנס לגור אחרי העיקול.

כאשר דייר מוגן מעביר את זכויותיו לאחר, הוא זכאי לקבל חלק מדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר החדש.

פינוי דייר מוגן בדמי מפתח – מהן העילות המאפשרות את פינוי הדייר?

 פינוי דייר בדמי מפתח אפשרי כאשר הדייר אינו משלם שכר דירה באופן עקבי בהתאם לסכומים שנקבעו בין בעל הנכס לבין הדייר.

 כאשר הדייר לא מקיים תנאי מתנאי השכירות או משתמש בנכס למטרה לא חוקית כמו הפעלת הימורים או בית בושת או הפעלת עסק ללא רישיון עסק.

פינוי דייר בדמי מפתח אפשרי גם כאשר הדייר המוגן הזיק לנכס בזדון.

כאשר הדייר מטריד את השכנים ומרגיז אותם.

כאשר הדייר מפיק רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה, יחסית לגובה דמי השכירות שאותם הוא משלם.

אשר בעל הדירה מעוניין להרוס את הנכס והוא מעמיד לרשות הדייר המוגן נכס חלופי.

אשר הדייר המוגן נוטש את הנכס.

כאשר בעל הדירה מעוניין להשתמש בנכס והוא מעמיד לדייר המוגן נכס חלופי.

כאשר הנכס המוגן הוא בית עסק אי אפשר לפנות את הדייר כל עוד הפינוי עלול לפגוע במוניטין של בית העסק.

 

פינוי דייר בדמי מפתח – הגדרה והסבר

פינוי דייר בדמי מפתח נקרא בשפה המקצועית פינוי דייר מוגן והוא מעוגן בחוק הגנת הדייר אשר מטיל הן על הדייר והן על בעל הבית זכויות וחובות.

בשנות השישים של המאה הקודמת נכרתו חוזי שכירות מוגנים רבים בעסקה אשר שילבה בין "מעין רכישה" של הנכס לבין המשך השכירות שלו.

הרוכש שילם לבעל הדירה סכום כסף נמוך בשווי של כמחצית מערך הנכס ובתמורה לכך הייתה לו הזכות להמשיך ולגור בנכס עד מאה ועשרים שינה, אך עם זאת היה עליו להמשיך ולשלם דמי שכירות.

 

פינוי דייר בדמי מפתח – מה זה דמי מפתח?

השימוש בדמי מפתח החל בתקופת המנדט הבריטי בישראל כאשר הבריטים ניסו לרסן את מחירי הנדל"ן שהיו גבוהים באותה תקופה ולאחר קום המדינה הרשויות בישראל עודדו את השיטה בשל הצורך לספק קורת גג למאות אלפי העולם שהגיעו לארץ ולא היה ביכולתם לרכוש נכסים במחיר מלא.

מי שמחזיק בדירה בדמי מפתח נחשב לדייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר. החוק מסדיר את ההתנהלות בין בעל הדירה לבין הדייר המוגן, את החובות, את הזכויות, את החלוקה של ההוצאות השוטפות של הנכס, את גובה דמי השכירות ועוד.

דמי המפתח שמשלם הדייר לבעל הנכס נעים בין שלושים אחוז לשישים אחוז מערך הנכס באותה נקודת זמן שבה נרקמת העסקה.

בנוסף לדמי המפתח הראשונים, הדייר המוגן משלם כל חודש דמי שכירות על הנכס, דמי שכירות סמליים.

לדייר המוגן אסור להשכיר את הדירה בשכירות משנה, אסור לו להפעיל בדירה עסק או להעביר את הזכויות שלו בנכס המוגן ללא הסכמת הבעלים. אם יעזוב הדייר את הנכס הוא ייחשב כמי שנטש את הדירה וזכויותיו בנכס יפקעו.

למגורים בדמי מפתח יש מספר יתרונות וביניהן האפשרות של מגורים בדירה מרווחת יותר מאשר מגורים בדירה קטנה הרשומה על שם הדייר בטאבו, אבל עולה את אותו המחיר.

מי נחשב לדייר מוגן

כל אדם אשר מחזיק בדירה או בבית עסק והוא שילם עליהם דמי מפתח.

דייר שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.

דייר שבחוזה השכירות שלו עם בעל הדירה לא כתוב במפורש שחוק הגנת הדייר לא חל עליו.

דייר ממשיך – בן משפחה שהפך להיות דייר מוגן לאחר שהזכות לדיור המוגן עברה אליו מהדייר המוגן המקורי.

פינוי דייר בדמי מפתח – 8 עילות המאפשרות את פינוי הדייר

כעיקרון, פינוי דייר בדמי מפתח מתאפשר רק באמצעות פסק דין של בית דין ייעודי לשכירות,  הזהה במעמד שלו לבית המשפט לשלום.

פינוי דייר בדמי מפתח – עילה ראשונה: כאשר הדייר לא משלם את דמי השכירות המגיעים ממנו.

פינוי דייר בדמי מפתח עילה שנייה: כאשר הדייר גרם בזדון לנזק ניכר בדירה.

פינוי דייר בדמי מפתח עילה שלישית : כאשר הדייר המוגן משתמש בנכס לפעילות עבריינית ובלתי חוקית.

פינוי דייר בדמי מפתח עילות נוספות:

כאשר הדייר מטריד ומרגיז את השכנים במכוון ובאופן קבוע.

כאשר הדייר השכיר את הנכס בשכירות משנית והפיק רווח בלתי הוגן בהשוואה לגובה דמי השכירות שאותם הוא משלם.

כאשר בעל הדירה צריך את הנכס לעצמו.

כאשר הנכס המוגן נמצא בבעלות המדינה או הרשות המקומית, והנכס נדרש לצורך ציבורי חיוני.

בפרויקט התחדשות עירונית כאשר בעל הבית רוצה להרוס את הנכס המוגן ולבנות במקומו בניין אחר והוא כבר קיבל את רישיון הבנייה הנדרש. במקרה של פינוי הדייר המוגן בשל התחדשות עירונית על בעל הנכס לשלם לו פיצוי כספי או לרכוש עבורו דירה.

פינוי דייר בדמי מפתח – מה ההבדל בין שכירות מוגנת לבין שכירות חופשית

 

  חוזה שכירות מוגנת

 

חוזה שכירות חופשית
משך זמן החוזה לכל החיים. עד לסיום החוזה כפי שנחתם בחוזה השכירות.

 

מי זכאי לגור בנכס השוכר ובני משפחתו מדרגה ראשונה. כל מי שאושר בחוזה השכירות שנחתם בין בעל הנכס לבין הדייר
עלות חודשית לשכירת הנכס סכום נמוך מאוד, בעלות ממוצעת של כמה מאות שקלים בחודש. לפי מחירי השכירות בשוק החופשי, בדרך כלל כמה אלפי שקלים בחודש.

 

מי אחראי לתיקון הנזקים בעל הנכס והשוכר המוגן מתחלקים שווה בשווה בתיקון הנזקים.

 

בעל הנכס אחראי לתיקון הנזקים, אלא אם השוכר גרם להם.
האם אפשר לקבל משכנתא מהבנק? אי אפשר מאחר וזכויות השוכר אינן נרשמות בטאבו והוא אינו נחשב לבעל הנכס.

 

אין צורך במשכנתא מאחר ולא מתבצעת קנייה.

 

בכמה אפשר להעלות את דמי השכירות החודשית

 

העלאת דמי השכירות חלה רק בכפוף לעדכונים תקופתיים המתפרסמים מעת לעת.

 

השוק חופשי, בעל הנכס יכול לעלות את דמי השכירות בכל סכום שהוא רואה לנכון.

 

יתרונות בתשלום נמוך, יחסית, של דמי מפתח, הדייר המוגן זוכה לשקט ולרוגע ללא לחצים של פינוי הדירה בסיום החוזה.

 

אופציית השכירות מאפשרת לדייר לסיים את החוזה ולעבור לדירה אחרת או לעיר אחרת.

 

 

 

פינוי דייר בדמי מפתח דורש ליווי צמוד של עורך דין

על אף שהסדר רכישת נכסים בדמי מפתח כמעט ואינו חל היום, אך בהתאם לנתונים של משרד השיכון עדיין נותרו כעשרים אלף נכסים שנרכשו בשכונות ותיקות במרכזי הערים הגדולות בדמי מפתח.

בעידן שבו בערים רבות מתרחשים פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי דייר בדמי מפתח דורש מיומנות וניסיון. עורך הדין אביטל חורף, מתל אביב ומירושלים, מומחה בתחום של עורך דין דמי מפתח. הוא צבר ידע ניסיון רב וחשוב להתייעץ אתו כדי להגן על הזכויות הן של הדייר המוגן והן של בעל הנכס. 

 

לסיכום,  פינוי דייר בדמי מפתח, רק בסיוע של עורך דין!

אמנם החוק מציג מספר עילות המאפשרות פינוי דייר בדמי מפתח, אך כדאי לדעת כי גם במקרים שבהם קיימת עילת פינוי מכוח החוק, בית המשפט רשאי להעניק לדייר סעד מן הצדק.

רוצים לפנות אתכם מהנכס, צרו קשר עם עו"ד אביטל חורף

זקוקים לנכס ורוצים לפנות את הדייר המוגן מהנכס, צרו קשר עם עו"ד אביטל חורף.

 עורך הדין אביטל חורף עוסק בתחום הדיור המוגן ודמי המפתח שנים רבות, הוא צבר ניסיון ומוניטין רב והוא ידע לסייע לכם בכל מה שקשור בפינוי דייר בדמי מפתח. 

* מעודכן לשנת 2023