מהי הפקעת מקרקעין? הפקעת מקרקעין הינה רכישה כפויה של קרקעות פרטיים על ידי גופים ציבוריים למען צרכים ציבוריים.
מדובר בצרכים ציבוריים כגון סלילת דרכים, העברת קווי מים וחשמל, הקמת נמלים, מבני ציבור, גני ילדים, תחנות משטרה, מחנות צבאיים, תחנות כיבוי אש, ועוד.
אין ספק שמדובר באקט אגרסיבי בשל הפגיעה האנושה שהוא גורם לזכויות הבעלות והקניין של הבעלים הפרטיים, אולם לעתים אין מנוס ממנו כשקיים צורך הכרחי לנקוט בו למען צרכים ציבוריים לגיטימיים. עם זאת, חשוב כמובן להקפיד שהליך ההפקעה יתבצע רק כשאין כל חלופה סבירה אחרת למימוש אותם צרכים ציבוריים.
מהו מקור הסמכות להפקעת מקרקעין
בארץ ניתן להפקיע קרקעות מכוחם של חוקים שונים ורבים, שכל אחד מהם מקנה את הסמכות להפקיע לגופים ציבוריים מסויימים ולמען מטרות ציבוריות מסויימות.
שני החוקים העיקריים בנושא הפקעת קרקעות בארץ הינם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, שמכונה בקיצור "פקודת הקרקעות", וחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
פקודת הקרקעות הינה פקודה מנדטורית מיושנת שנחקקה עוד לפני הקמת המדינה, ומקנה את סמכות ההפקעה לשר האוצר, ואילו חוק התכנון והבניה מקנה את סמכות ההפקעה לועדות המקומיות לתכנון ובניה.
בנוסף להם קיימים חוק המים, תשי"ט-1959 שמקנה לחברת מקורות את הסמכות להפקיע קרקעות כדי להוביל מים, חוק העתיקות, תשל"ח-1978 שמקנה לרשות העתיקות את הסמכות להפקיע קרקעות שיש בהן אוצרות היסטוריים ועתיקות, ועוד.
אגב, בעבר חלה בארץ פקודה מנדטורית נוספת שהקנתה סמכות להפקעת קרקעות, בשם "פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943", שעוסקת בהפקעת קרקעות לצרכי סלילת כבישים ומסילות רכבת, אולם היא בוטלה בשנת 2010. כתוצאה מכך לא ניתן עוד להפקיע קרקעות מכוחה של פקודה זו, אולם תוקפן של ההפקעות שכבר בוצעו מכוחה ממשיך להיות שריר וקיים.
כיצד מתבצע הליך הפקעת מקרקעין
הליך הפקעת מקרקעין כולל בדרך כלל את השלבים הבאים: החלטה, הכרזה, תפיסה, העברת בעלות, ותשלום פיצויים.
שלב ההחלטה צריך לכלול כמובן קבלת החלטה חוקית על עצם ההפקעה בהתאם להוראות החוק הרלוונטי. במסגרת שלב זה יש להקפיד שהחלטת ההפקעה אכן תתקבל על ידי גוף ציבורי שמוסמך לקבלה, ולמען מטרה ציבורית שמוגדרת בחוק. עוד יש לוודא שלא ניתן לממש באופן סביר את אותה מטרה ציבורית שלא בדרך ההפקעה.
שלב ההכרזה כולל את פרסום ההחלטה באופן פומבי בקרב הציבור, במטרה ליידע את מי שעלול להיפגע מההפקעה ולאפשר להם להגיש התנגדויות לכך. במסגרת שלב זה על הגוף הציבורי לפרסם הודעה מפורטת שמכריזה על כוונת ההפקעה שלו, ומציינת את פרטי המקרקעין שמיועדים להפקעה, מטרת ההפקעה, ומועדה. פרסום הודעה זו צריך להיעשות ברשומות, בעיתונות, בשלט שיוצב על המקרקעין על לידם, ובנוסף יש למסור הודעה זו באופן אישי לכל אחד מהבעלים הרשומים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כמו כן יש לרשום בטאבו הערת אזהרה בדבר ההפקעה.
שלב התפיסה כולל פרסום הודעה נוספת ברשומות שמורה למי שמחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי הגוף הציבורי המפקיע, במועד הנקוב בהודעה, ובמועד זה מתבצעת תפיסת החזקה הפיזית במקרקעין על ידי אותו גוף.
שלב העברת הבעלות כולל את רישום העברת הבעלות ויתר הזכויות המשפטיות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) משם הבעלים הפרטיים לשמו של הגוף הציבורי. במידה ובוצעה הפקעה רק של חלק מהמקרקעין, תבוצע מדידה מחודשת כך שהעברת הבעלות תירשם רק על החלק שהופקע בפועל.
שלב תשלום הפיצויים כולל תשלום פיצויים לבעלים הפרטיים עבור הקרקע שהופקעה ממנו.
מהן הזכויות של בעל מקרקעין שהופקעו
זכויותיו העיקריות של בעל מקרקעין שהופקעו כוללות את הזכות להתנגד לעצם ההפקעה וכן את הזכות לקבל פיצויים עבור המקרקעין שהופקעו.
כפי שצויין לעיל, בארץ קיימים למעלה מ-20 חוקים שעוסקים בנושא הפקעת מקרקעין. כל חוק כזה קובע גם מהם התנאים לתשלום פיצויי ההפקעה ושיעורם, ולכן יש לבדוק לגבי כל הפקעה מכח איזה חוק היא בוצעה, ומהם התנאים לתשלום פיצויי ההפקעה ושיעורם שחוק זה קובע.
לדוגמא, לפי פקודת הקרקעות, הפקעה של עד 25% משטח המקרקעין איננה מזכה בפיצויים בדרך כלל, ואילו לפי חוק התכנון והבניה הפקעה של עד 40% משטח המקרקעין איננה מזכה בפיצויים בדרך כלל.
למעשה, ניתן להגיש שתי תביעות פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, וזאת הן בשלב התכנוני של הליך ההפקעה והן בשלב הקנייני שלו.
השלב התכנוני הינו השלב שבו משנים את ייעוד המקרקעין לייעוד לצרכי ציבור.
השלב הקנייני הינו השלב שבו כבר מפקיעים בפועל את המקרקעין בהתאם לייעודה החדש.
השלב התכנוני פוגע במקרקעין עוד לפני שההפקעה בוצעה בפועל, ולכן, ניתן להגיש כבר בשלב זה תביעה בגין ירידת הערך של הקרקע, אם כי רק תוך 3 שנים בלבד ממועד אישור התב"ע (תוכנית בנין העיר) ששינתה את ייעוד הקרקע לייעוד לצרכי ציבור.
לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, ניתן להגיש את התביעה לפיצויים בגין הפקעה לפי שווי הקרקע. יש לצרף לתביעה זו שומת מקרקעין מקצועית, שנערכה בהתאם לשווי המקרקעין ביום הקובע למתן הפיצוי, וכאילו שהיא הייתה נמכרת מרצון ובשוק החופשי.
אם הגוף הציבורי שהפקיע את המקרקעין ידחה את שומת הבעלים, ניתן להגיש נגדו תביעה בפני בית המשפט, כדי שהוא יכריע בענין המחלוקת בין הצדדים.
לעתים ישנן דרכים נוספות שניתן לנקוט בהן במקרים שבהם קיים סכסוך לגבי סכום פיצויי ההפקעה, וזאת לפי הוראות החוק שמכוחו בוצעה ההפקעה. לדוגמא, כאשר בוצעה הפקעה מכח פקודת הקרקעות, ניתן להגיש השגה לגבי סכום פיצויי ההפקעה בפני ועדת ההשגות לעניין פיצויי הפקעה שהוקמה מכח פקודה זו, או בפני שמאי מכריע, שמונה בהסכמת כל המשיגים לגבי אותה הודעת הפקעה.
לעניין התיישנות תביעת הפיצויים בגין הפקעה, חשוב להיות מודע לכך שבית המשפט העליון קבע בשנת 2013 במסגרת הלכת ארידור שמירוץ 7 שנות ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים בגין הפקעה שבוצעה מכח פקודת הקרקעות מתחיל לכל המאוחר במועד בו הגוף הציבורי תפס חזקה במקרקעין המופקעים. עם זאת, בית המשפט העליון גם קבע שהלכה זו תיכנס לתוקף רק כעבור 3 שנים, משנת 2016 ואילך (דנ"א 1595/06 עזבון ארידור נ' עיריית פ"ת).
