מהם פיצויי הפקעה? פיצויי הפקעה הינם הפיצויים שמשולמים לבעלים פרטיים של מקרקעין שהופקעו על ידי גוף ציבורי לצורך מימוש צרכים ציבוריים.
בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, מטרת פיצויי ההפקעה הינה להעמיד את הנפגע מההפקעה במצב שבו הוא היה אלמלא ההפקעה. כלומר, הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו או חלילה לגרום לו נזק או הפסד, כי אם רק להשיב את מצבו לקדמותו.
איך יודעים כיצד יש לחשב את פיצויי הפקעה?
ככלל, חישוב פיצויי הפקעה בכל מקרה לגופו נעשה בהתאם להוראות החוק שמכוחו בוצעה ההפקעה.
בארץ ישנם כיום למעלה מ-20 חוקים שונים שעוסקים בהפקעת מקרקעין. כל אחד מהחוקים שעוסקים בהפקעת מקרקעין מסמיך גופים ציבוריים מסויימים להפקיע קרקעות, וזאת למען מטרות ציבוריות ספציפיות. בנוסף, כל אחד מהחוקים הללו וגם מגדיר את אופן חישוב פיצויי ההפקעה שמגיעים לבעלים הפרטיים של המקרקעין שהופקעו.
שני החוקים המרכזיים שקיימים כיום בארץ בנושא הפקעת קרקעות הינם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 וכן חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. פקודת הקרקעות מקנה את הסמכות להפקעת קרקעות לשר האוצר, ואילו חוק התכנון והבניה מקנה את הסמכות להפקעת קרקעות לועדות המקומיות לתכנון ובניה.
לפיכך, כדי לברר מהו אופן חישוב פיצויי ההפקעה שחל במקרה מסויים, יש לברר תחילה מהו החוק שמכוחו בוצעה ההפקעה וכיצד הוא מגדיר את אופן חישוב פיצויי ההפקעה שבוצעה מכוחו.
לצורך ההמחשה, נדגים את אופן חישוב פיצויי ההפקעה לפי חוק התכנון והבניה, וזאת כמפורט להלן.
אופן חישוב פיצויי הפקעה לפי חוק התכנון הבניה
סעיף 190 לחוק התכנון והבניה קובע באופן כללי שיש לחשב את פיצויי ההפקעה שניתנים לפיו בהתאם להוראות סעיף 20 לפקודת הקרקעות.
סעיף 20 לפקודת הקרקעות קובע שאין צורך לשלם פיצוי כאשר השטח המופקע אינו עולה על 40% מכלל שטח החלקה.
לכאורה, קביעה זו נראית בלתי הוגנת, ועל כן בית המשפט העליון הבהיר מהן הנסיבות שבהן יש להחיל אותה, וזאת במסגרת הלכת הולצמן והלכת מסרי (ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי).
הלכת הולצמן, שניתנה בשנת 2009, קבעה שיש להבחין בין שני מצבי הפקעה: כאשר מפקיעים רק חלק מחלקת המקרקעין וכאשר מפקיעים את כל חלקת המקרקעין.
כאשר מפקיעים רק חלק מחלקת המקרקעין, באופן לפיו ההפקעה השביחה ומעלה את שווי החלק שלא הופקע אלא נותר בידי הבעלים, אזי אין לשלם פיצוי כאשר ההפקעה הינה עד 40% משטח החלקה, מאחר שהבעלים ממלא מקבל פיצוי באמצעות השבחת החלק שנותר בידיו. אולם, כאשר מפקיעים את כל חלקת המקרקעין, אזי יש לשלם לבעלים פיצוי מלא, בשיעור של 100% מהמקרקעין שהופקעו.
עם זאת, הלכת הולצמן לא הכריעה בשאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מופקע רק חלק מהחלקה, אולם ההפקעה לא השביחה את החלק אשר לא הופקע ונותר בידי הבעלים.
בשנת 2012 ניתנה הלכת רוטמן שדנה בשאלה דומה, אם כי ביחס להפקעה שבוצעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, שהסמיכה את שר התחבורה להפקיע מקרקעין לצורך סלילת דרכים ומסילות רכבת (יובהר כי פקודה זו בוטלה בשנת 2010, כך שלא ניתן יותר לבצע הפקעות מכוחה, אולם מבלי לפגוע בתוקפן של הפקעות שבוצעו מכוחה קודם לביטולה).
פקודת הדרכים קבעה שאין לשלם פיצוי בגין עד 25% משטח המקרקעין שהופקע מכוחה. אולם, הלכת רוטמן קבעה שכאשר מדובר בהפקעה שמפקיעה רק חלק מחלקת המקרקעין, ובנסיבות בהן ההפקעה לא השביחה את החלק אשר לא הופקע ונותר בידי הבעלים, אזי יש לשלם לבעלים פיצוי מלא עבור המקרקעין שהופקע, בשל הסבל שנגרם לו עקב הפקעה זו.
הלכת רוטמן, עסקה כאמור בהפקעה מכח פקודת הדרכים בלבד, ולפיכך היא איננה חלה על הפקעה שבוצעה מכח חוק התכנון והבניה בנסיבות דומות, אולם הרציונאל שלה אומץ בהלכת מסרי, שניתנה בשנת 2018, ואשר קבעה שכאשר הופקע רק חלק מהמקרקעין לפי חוק התכנון והבניה, ובנסיבות בהן ההפקעה לא השביחה את החלק אשר לא הופקע ונותר בידי הבעלים אזי גם במקרה כזה יש לשלם לבעלים פיצוי מלא, בשיעור של 100% מהמקרקעין שהופקעו, בגין הסבל שנגרם לו עקב כך, אם כי למעט במקרים חריגים מסויימים.
איך ניתן לערער על סכום פיצויי הפקעה?
בדרך כלל הגוף הציבורי שהפקיע את המקרקעין מעריך את שווי המקרקעין שהופקעו באמצעות שומה שנערכת ע"י שמאי מוסמך מטעמו, ושולח אותה לבעל המקרקעין.
מטבע הדברים, האינטרס של אותו גוף ציבורי, הינו לשלם כמה שפחות פיצויים, ולכן יש לבדוק בכל מקרה לגופו האם יש מקום לערער על סכום הפיצויים שנקבע ע"י הגוף הציבורי וכיצד, וזאת בהתאם להוראות החוק שמכוחו בוצעה ההפקעה.
לדוגמא, כאשר מדובר בהפקעה שבוצעה לפי פקודת הקרקעות, ניתן להגיש השגה בפני ועדת ההשגות לעניין פיצויי הפקעה או בפני שמאי מכריע.
כלומר, לועדת ההשגות ולשמאי מכריע סמכות מקבילה לדון באותם נושאים. בעל הזכויות רשאי לבחור האם להשיג בפני ועדת ההשגות או בפני שמאי מכריע, וזאת תוך 90 ימים מיום שהובאה קביעת השווי לידיעת המשיגים. שימו לב: תנאי לדיון בפני שמאי מכריע הוא שכל המשיגים באותה הודעת הפקעה יבקשו את הכרעתו של השמאי מכריע. לא פנו כל בעלי הזכויות לשמאי המכריע, תהיה הסמכות לועדת ההשגות בלבד.
השגה בפני ועדת ההשגות
ועדת ההשגות מוסמכת להכריע רק לגבי הפקעות שבוצעו מכח פקודת הקרקעות, וזאת בעניין סכסוכים לגבי סכום פיצויי ההפקעה או בסכסוכים כספיים הנובעים מביטול הפקעה, במסגרת מימוש הזכות להשבה, או הזכות לרכישה מחדש.
לפיכך, ועדת ההשגות איננה מוסמכת להכריע בהפקעות שבוצעו שלא מכח פקודת הקרקעות, הפקעות ישנות שפורסמה לגביהן הודעה לפי פקודת הקרקעות לפני 15.2.2010, או סכסוכים שאינם על סכום הפיצויים (כגון סכסוכים לגבי עצם חוקיות ההפקעה או לגבי הזכויות בקרקע).
על החלטת ועדת ההשגות ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים .
השגה בפני שמאי מכריע
שמאי מכריע הינו שמאי מקרקעין שנכלל ברשימת השמאים המכריעים שנבחרו על ידי שר המשפטים לדון ולהכריע במחלוקות שונות לגבי שומות מקרקעין בין האזרחים לרשויות.
השמאי המכריע מוסמך להכריע רק בסכסוכים לגבי סכום פיצויי ההפקעה,
על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
