כידוע, עסקת קניית דירה, עבור האדם הפרטי, מהווה את אחת העסקאות החשובות בחייו, ולעתים קרובות אף את העסקה החשובה ביותר, שבה הוא משקיע את מירב הונו אותו צבר בדי עמל. 

זו גם הסיבה מדוע הכרחי לבצע עסקה זו בליווי של עו"ד שמתמחה ומנוסה בעסקאות מקרקעין. עם זאת, חשוב גם להבין שעל מנת שעסקה זו תתבצע בהצלחה מבחינתכם, כקונים, היא איננה יכולה להתנהל רק על ידי עוה"ד שמלווה מטעמכם את העסקה, אלא עליה להתבצע  תוך כדי מעורבות עמוקה מצדכם, ושיתוף פעולה הדוק וצמוד שלכם לכל אורך תהליך העסקה, ולרבות בשלב המו"מ לעריכת הסכם הרכישה. 

שכן, כמי שחתומים כצד לחוזה קניית הדירה, ונושאים באופן אישי בכל התחייבויות הקונים לפיו, עליכם להבין היטב על מה אתם בעצם חותמים, מהי המשמעות של כל אחד מתנאי חוזה קניית דירה, ומהן ההשלכות של הפרת תנאים אלו. 

לשם כך, רצוי שתכירו את הסעיפים המרכזיים שנהוג לכלול בתוך חוזה קניית דירה, וזאת כפי שיפורט להלן. 

חוזה קניית דירה – תיאור פרטי הדירה   

יש לציין במסגרת חוזה הקניה את פרטיה המדוייקים והמלאים של הדירה שנמכרת, כגון כתובת, מספרי גוש/חלקה/תת-חלקה, שטח הדירה, ועוד. 

ככל שמדובר בדירה בבנין משותף, יש לציין גם האם הוצמדו להם חלקים כלשהן מהרכוש המשותף, כגון גג, חניה, מחסן, וכיו"ב.  

אם הוסכם בין הצדדים שהמוכרים ישאירו בדירה פריטים מסויימים, כגון מערכת מיזוג, ארונות מטבח ועוד, יש לפרט גם אותם. 

הצהרות הצדדים בחוזה קניית דירה

במסגרת הצהרות הצדדים, כל צד להסכם מצהיר ומתחייב בנפרד לגבי פרטים מסויימים שרלוונטיים לגביו.

כך, לדוגמא, מקובל שהמוכר מצהיר, בין היתר, מהן הזכויות שהוא מחזיק בדירה (כגון בעלות או חכירה), והאם הזכויות הללו נקיות מכל זכויות של צדדים שלישיים (כגון משכנתא, עיקולים, צווי בית משפט, וכיו"ב). בנוסף, עליו להצהיר על המצב הפיזי, משפטי ותכנוני של הדירה, והאם יש בה פגם כלשהו, כגון ליקויי בניה כלשהם או בעיית רטיבות, ועוד, וזאת בהתאם לחובת הגילוי שחלה עליו. 

ואילו לגבי הקונה מקובל שהוא מצהיר שניתנה לו ההזדמנות לבדוק את הדירה מבחינת מצבה הפיזי, המשפטי, והתכנוני, ושהוא רוכש  אותה כפי שהיא, AS IS, ושאין לו  כל טענה לגבי הדירה, לרבות לגבי אי התאמה או פגם כלשהו, אך למעט פגם נסתר שהיה ידוע למוכר ולא גולה על ידו לקונה.  בנוסף עליו להצהיר שיש באפשרותו לממן את רכישת הדירה. אם הקונה יצהיר שבכוונתו ליטול הלוואת משכנתא לצורך רכישת הדירה, עליו גם להצהיר שהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה איננה מותנית בקבלת הלוואת המשכנתא מהבנק, כך שהיא תעמוד בתוקף גם אם הבנק לא יסכים בדיעבד לתת לו הלוואה זו.  

מסמכי העברת הזכויות בחוזה קניית דירה

כדי לבצע את רישום העברת הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), על המוכרים למסור לקונים את המסמכים הבאים:

  1. שטרי המכר/שטרי העברת זכות שכירות.
  2. אישור מס שבח לטאבו, בדבר העדר חוב מס שבח או פטור ממנו.
  3. אישור עיריה לטאבו, בדבר העדר חובות לעיריה, לרבות היטל השבחה או פטור ממנו.
  4. יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכרים (לרישום העברת הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים). 

כדי להבטיח את מסירת המסמכים הללו, מקובל לציין שבמעמד חתימת חזוה קנית הדירה, הצדדים יחתמו על שטר המכר/שטרי העברת השכירות, המוכרים יחתמו על יפוי הכח הבלתי חוזר, וגם הקונים יחתמו על יפוי כח מטעמם, למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובתם,  וזאת במקרה שחוזה קניית הדירה יבוטל עקב הפרתו היסודית את ההסכם. 

מסמכים אלו יופקדו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים, ויועברו לקונים, ביחד עם אישורי מס השבח והעיריה, כנגד תשלום יתרת התמורה עבור הדירה. 

סעיף התמורה בחוזה קניית דירה

במסגרת סעיף התמורה, יש לציין את סכום התמורה ולו"ז תשלומי התמורה, בהתאם למספר התשלומים שסוכם בין הצדדים.  

יהיה אשר יהיה מספר התשלומים שסוכם בין הצדדים, בכל מקרה מקובל לקבוע שהתשלום הראשון ע"ח התמורה יבוצע כבר במעמד חתימת חוזה קניית הדירה, כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונים על העיסקה, ואילו התשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי העברת רישום הזכויות בדירה מידי המוכרים לידי הקונים. 

אם במועד ביצוע התשלום האחרון, עדיין לא יתקבלו בידי המוכרים האישורים לטאבו, קרי, אישור מס שבח מטעם רשות המסים ו/או אישור עיריה (או כל רשות מוניציפאלית אחרת), אין לשלם למוכרים את כל תשלום יתרת התמורה,  אלא יש להפקיד חלק מסויים ממנו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים. ככל שהמוכרים לא ישולמו את סכומי המסים הנדרשים מהם במועדם, ב"כ המוכרים יהיה רשאי להשתמש בסכום הפיקדון כדי לפרוע את סכומי המסים, לצורך קבלת האישורים לטאבו והעברתם לידי הקונים. 

תשלום המסים וההוצאות בגין עסקת קניית הדירה

בצד תשלום התמורה על ידי הקונים, חלים על הצדדים גם תשלומי מסים והוצאות נוספים שעליהם לשלם בגין העסקה. 

בעניין זה, מקובל בדרך כלל לציין את התנאים הבאים: 

  • מס שבח: ישולם על ידי המוכרים.
  • מס רכישה: ישולם על ידי הקונים.
  • היטל השבחה והיטלי פיתוח: היטלי השבחה ופיתוח שהוטלו בגין תכנית שפורסמה לתוקף עד ליום 
  • חתימת חוזה קניית דירה, ישולמו על ידי המוכרים,  ואילו היטלי השבחה ופיתוח שהוטלו בגין תכנית שפורסמה לתוקף לאחר יום חתימת חוזה קניית דירה, ישולמו על ידי הקונים. 
  • מסים ותשלומים שוטפים: כל המסים השוטפים שיחולו על הדירה, כגון מסי ארנונה, ומסים עירוניים ו/או ממשלתיים אחרים, וכל יתר התשלומים השוטפים שיחולו על הדירה, כגון תשלומי מים, חשמל, ועד בית, וכיו"ב,  עד למועד מסירת החזקה בפועל לקונה  –  ישולמו על ידי המוכרים, ולאחר מועד מסירת החזקה בפועל לקונים, ישולמו על ידי הקונים. 
  • שכ"ט עו"ד בגין ביצוע העסקה: כל צד ישלם לבא כוחו את שכר הטרחה שלו.
  • עלויות רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים: ישולמו על ידי הקונים.
  • כל יתר התשלומים שחלים על חוזה קניית הדירה אשר לא פורטו בחוזה, ישולמו על ידי הצד שחייב בהם לפי הדין. 

סעדים בגין הפרת חוזה קניית הדירה

כל צד בחוזה קניית דירה הנוהג בהגינות ובתום לב מקווה שהחוזה יבוצע במלואו, על כל תנאיו, ועל ידי כל הצדדים לו. 

עם זאת, ומטבע הדברים, יש גם לקחת בחשבון את התרחיש השלילי לפיו חוזה קניית דירה יופר באופן כלשהו על ידי מי מהצדדים, ולהיערך אליו מלכתחילה, מבחינת הסעדים שיוקנו לצד שנפגע מהפרת ההסכם, לרבות הזכות לקבלת פיצויים ואף הזכות לבטל את חוזה קניית הדירה. 

 בעניין זה יש לזכור שחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 מגדיר למעשה שני סוגים של הפרות חוזה: הפרה רגילה והפרה יסודית.

הפרה רגילה של חוזה קניית דירה הינה כל "מעשה או מחדל שהם בניגוד חוזה קניית דירה.

ככל שצד כלשהו הפר את החוזה הפרה רגילה, זכאי הצד הנפגע לבטל את החוזה רק לאחר שהוא נתן לצד המפר התראה לתיקון ההפרה תוך זמן סביר, אולם הצד המפר לא טרח לתקן את ההפרה. 

לעומת זאת, הפרה יסודית של חוזה היא הפרה שאדם סביר לא היה חותם על החוזה אם הוא היה צופה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שהיא תיחשב כהפרה יסודית. 

ככל שצד כלשהו הפר את החוזה הפרה יסודית, זכאי הצד הנפגע לבטל את החוזה באופן מיידי, וללא צורך לתת לצד המפר התראה לתיקון ההפרה. 

במסגרת חוזה קניית דירה, מקובל, איפוא, לקבוע שתנאים מסויימים שלו, כגון תנאי הצהרות הצדדים ותשלום התמורה כנגד מסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות, ייחשבו כתנאים עיקריים של החוזה, כך שכל הפרה שלהם תהווה הפרה יסודית, שמקנה לצד הנפגע את הזכות לבטל את החוזה באופן מיידי וללא מתן התראה לצד המפר.  

לחילופין, ניתן גם לקבוע שאיחור של מספר ימים, כגון 7 – 10 ימים, בביצוע תשלום כלשהו או מסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות לא יהווה הפרה כלשהי, גם לא רגילה,  ולא יזכה את הצד הנפגע בפיצוי כלשהו, אולם איחור מעבר לימים אלו כבר ייחשב כהפרה יסודית, שמזכה את הצד השני בזכות לקבלת פיצויים מסוכמים (בדרך כלל, כ-10% מסכום התמורה) ואף הזכות לבטל את החוזה באופן מיידי. 

* מעודכן לשנת 2023