מהי התכלית העיקרית של חוזה מכירת דירה מבחינת המוכרים?

חוזה מכירת דירה נראה אולי על פניו חוזה פשוט וסטנדרטי, אולם למעשה מדובר בחוזה מורכב, בעל היבטים משפטיים שונים, כמו גם סיכונים משמעותיים, ולכן הכרחי לבצע אותו בליווי של עו"ד מקצועי, מנוסה ומיומן בעסקאות מקרקעין, שידאג היטב להבטחת האינטרסים של המוכרים. 

בעוד שהאינטרסים העיקריים של הקונים בחוזה מכירת דירה הוא לקבל את החזקה הפיזית בדירה ומסמכי העברת הזכויות בדירה על שמם, אזי האינטרס המרכזי של המוכרים הוא לקבל מהקונים את התמורה עבור הדירה, וזאת במלואה ובמועדה (במיוחד אם הם מתכוונים להשתמש בכספי התמורה לצורך רכישת דירה אחרת במקביל או תוך זמן קצר לאחר מכן).  

בנוסף, על המוכרים גם להבטיח את עצמם מפני טענות של הקונים לפיהן הם הפרו את חובת הגילוי שחלה עליהם כלפי הקונים, ולא דיווחו להם על פגמים מסויימים שקיימים לגבי הדירה. 

אלו הם, כאמור, האינטרסים העיקריים של הצדדים לחוזה מכירת הדירה, אולם הם כמובן אינם מהווים את התנאים היחידים שנכללים בחוזה, כי אם רק חלק מהם. 

בדרך כלל מקובל שחוזה מכירת הדירה מנוסח על ידי עורך הדין שמייצג את המוכרים, ומטבע הדברים, לכל עו"ד יש נוסח חוזה משלו. עם זאת, גם מקובל ונהוג לציין שורה של תנאים עיקריים מסויימים בכל חוזה מקצועי למכירת דירה, שחשוב מאד להכיר אותם ולהבין את משמעותם.

האם כדאי למוכר לחתום על זיכרון דברים?

לפני שנציין מהם התנאים העיקריים שיש לכלול בחוזה מכירת דירה, נענה קודם לכן על השאלה שמטרידה מוכרים רבים שמעוניינים להבטיח שהקונים לא "יברחו" להם (ולהיפך, כמובן), והיא: האם כדאי לחתום על זיכרון דברים בתום המו"מ הראשוני, שבו הוסכם מבחינה עקרונית להתקשר בעסקה לפי מחיר תמורה מסויים?  

ובכן, בדרך כלל התשובה לשאלה זו, במילה אחת, היא: "לא", ובשתי מילים: "לא ולא" (!)

ומדוע לא? לא רבים מודעים לכך, אולם למעשה מסמך זיכרון דברים יכול לעתים להיחשב כחוזה מכירת דירה מחייב לכל דבר ועניין, וזאת גם אם הוא נושא את הכותרת "זיכרון דברים", וגם אם הוא איננו מפורט בצורה מלאה כמו שמקובל לפרט בהסכם חוזה מכירת דירה רגיל. 

ניקח למשל סיטואציה שבה שני הצדדים, המוכר והקונה, חתמו על זיכרון דברים לפיו מוסכם עקרונית שהמוכר ימכור לקונה את הדירה בתמורה למחיר מסויים. אולם, זמן קצר לאחר מכן, המוכר חזר בו, והחליט שהוא אינו מעוניין למכור לאותו קונה את הדירה, וזאת מאחר שהוא מצא קונה אחר, שמסכים לשלם לו מחיר גבוה בהרבה. 

במקרה כזה, הקונה יוכל להגיש תביעה כנגד המוכר ולבקש מבית המשפט להצהיר שזיכרון הדברים הינו למעשה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ולאכוף אותו על המוכר. 

כדי שתביעתו תתקבל, על בית המשפט להגיע למסקנה שמסמך זיכרון הדברים עונה על שתי הדרישות הבסיסיות לכריתת חוזה מחייב, קרי, גמירות דעת -כוונה להתקשר בחוזה מחייב;  ומסויימות – ציון הפרטים המרכזיים של החוזה, כגון שמות הצדדים, פרטי הדירה, סכום תמורה, ומועד מסירת החזקה בדירה לקונים.

אם בית המשפט יקבל את התביעה, ויקבע שזיכרון הדברים אכן מהווה חוזה מחייב למכירת הדירה, אזי הקונה יוכל לאכוף אותו על המוכר, בדומה לאכיפת כל חוזה מחייב.  כתוצאה מכך, הקונה גם יוכל לרשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר בדירה וזאת מכח זיכרון הדברים בלבד, ושני הצדדים, הן הקונה והן המוכר, יצטרכו לדווח לרשות המסים על עסקת המכר, וזאת תוך 30 יום ממועד חתימת זיכרון הדברים.  

ולכן, וכדי להימנע מכך, מומלץ כאמור שלא לחתום על זיכרון דברים. במידה והצדדים בכל זאת מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, מומלץ לפחות לסייג ולהגביל אותו על ידי התנאים הבאים: 

ראשית, יש לקבוע פרק זמן קצוב ולא ארוך לעריכת חוזה מכירת דירה המלא וחתימתו, ולהוסיף שאם החוזה לא ייחתם בתוך התקופה הנ"ל, אזי זיכרון הדברים יבוטל מאליו, ולצדדים לא תהיה כל טענה בעניין זה האחד כלפי השני. 

שנית, יש לקבוע של הקונה לבצע שורה של בדיקות מקדמיות לגבי הדירה תוך פרק זמן מסויים, ואם יתגלה לו שיש פגם כלשהו בדירה, אזי זיכרון הדברים יבוטל מאליו, ולצדדים לא תהיה כל טענה בעניין זה האחד כלפי השני.

שלישית, יש לקבוע שהקונה לא יהיה רשאי באף מקרה לרשום הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר בדירה, אלא בכפוף לחתימת חוזה מכירת דירה מלא ומפורט. 

כעת ניגש לפירוט התנאים המרכזיים שיש לכלול בחוזה מכר דירה. 

מהם התנאים העיקריים שיש לציין בהסכם מכר דירה?

(1) הצהרות הצדדים

סעיף הצהרות הצדדים מופיע בד"כ בתחילת החוזה, והוא כולל הצהרות והתחייבויות שונות מטעם כל צד לחוזה. 

על המוכר להצהיר מהן הזכויות שהוא מחזיק בדירה (בעלות פרטית? או זכות חכירה כלפי רשות מקרקעי ישראל?);  והאם זכויותיו בדירה נקיות מכל זכויות של צדדים שלישיים (כגון משכנתא, עיקולים, צווי בית משפט, וכיו"ב). 

הצהרה חשובה ביותר שעל המוכר להצהיר נוגעת לחובת הגילוי שחלה כלפיו כלפי הקונה לגבי כל פגם שיש בדירה ושידוע לו עליו, וזאת גם אם ניתנה לקונה ההזדמנות לבדוק את הדירה אולם הוא משום מה לא מימש אותה, ולא טרח לבדוק את הדירה.  שכן, בהתאם לפסיקה, הכלל בעניין חובת הגילוי הוא "ייזהר המוכר", להבדיל מ-"ייזהר הקונה". לפיכך, אם ידוע למוכר על פגם כלשהו שיש בדירה, כגון בעיית רטיבות, או בעיית אינסטלציה, או בעיה במערכת החשמל וכיו"ב, עליו לדווח על כך לקונה באופן מפורש, ולציין זאת בחוזה. 

במקביל על הקונה להצהיר שהוא בדק את הדירה מבחינת מצבה הפיזי, המשפטי, והתכנוני, ושהוא רוכש  אותה במצבה כפי שהיא, AS IS, במועד חתימת החוזה, ושאין לו  כל טענה לגבי הדירה, לרבות לגבי אי התאמה או פגם כלשהו, אך למעט פגם נסתר שהיה ידוע למוכר ולא גולה על ידו לקונה.  

בנוסף על הקונה להצהיר שיש באפשרותו לממן את מלוא התמורה עבור הדירה, ושהוא מתחייב לשלם את התמורה עבור הדירה במלואה ובמועדה. ככל שיש בכוונת הקונה לממן את עלות הדירה באמצעות נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, עליו גם להצהיר שהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה איננה מותנית בקבלת ההלוואה מהבנק, כך שהיא עומדת בתוקף גם אם הבנק לא יסכים בדיעבד לתת לו הלוואה זו.  

(2) תשלום התמורה עבור הדירה

במסגרת סעיף התמורה, יש לציין את סכום התמורה ולו"ז תשלומי התמורה, בהתאם למספר התשלומים שסוכם בין הצדדים.  מטבע הדברים, ככל שמועד ביצוע העסקה הינו קצר יותר, כך מספר התשלומים יהיה נמוך יותר, ולהיפך. 

לגבי התשלום הראשון, יש לקבוע שהוא יבוצע בצ'ק בנקאי שיימסר למוכרים, וזאת במעמד חתימת חוזה מכירת הדירה, וזאת כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונים על העיסקה.

לגבי התשלום האחרון, יש לקבוע שגם הוא יבוצע בצ'ק בנקאי שיימסר למוכרים, וזאת כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה מידי המוכרים לידי הקונים, ומסמכי העברת רישום הזכויות בדירה לקונים, שמפורטים להלן:

  1. שטרי המכר/שטרי העברת זכות שכירות.
  2. אישור מס שבח לטאבו, בדבר העדר חוב מס שבח או פטור ממנו.
  3. אישור עיריה לטאבו, בדבר העדר חובות לעיריה, לרבות היטל השבחה או פטור ממנו.
  4. יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכרים (לרישום העברת הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים). 
  5. יפוי כח מטעם הקונים (למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים במקרה של ביטול החוזה).

אם במועד ביצוע התשלום האחרון, עדיין לא יתקבלו בידי המוכרים כל האישורים לטאבו, קרי, אישור מס שבח מטעם רשות המסים ו/או אישור עיריה (או כל רשות מוניציפאלית אחרת), אזי יש להפקיד חלק מתשלום התמורה בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים. 

ככל שהמוכרים לא ישולמו את סכומי המסים הנדרשים מהם במועדם, ב"כ המוכרים יהיה רשאי להשתמש בסכום הפיקדון כדי לפרוע את סכומי המסים, לצורך קבלת האישורים לטאבו והעברתם לידי הקונים. 

(3) תשלומי המסים וההוצאות הנוספות

לגבי תשלומי מסים וההוצאות הנוספות שחלים בגין העסקה, מקובל בדרך כלל לציין את התנאים הבאים: 

  • מס שבח: ישולם על ידי המוכרים.
  • מס רכישה: ישולם על ידי הקונים.
  • היטל השבחה והיטלי פיתוח: היטלי השבחה ופיתוח שהוטלו בגין תכנית שפורסמה לתוקף עד ליום חתימת חוזה קנית הדירה, ישולמו על ידי המוכרים,  ואילו היטלי השבחה ופיתוח שהוטלו בגין תכנית שפורסמה לתוקף לאחר יום חתימת חוזה קנית הדירה, ישולמו על ידי הקונים. 
  • מסים ותשלומים שוטפים: כל המסים השוטפים שיחולו על הדירה, כגון מסי ארנונה, ומסים עירוניים ו/או ממשלתיים אחרים, וכל יתר התשלומים השוטפים שיחולו על הדירה, כגון תשלומי מים, חשמל, ועד בית, וכיו"ב,  עד למועד מסירת החזקה בפועל לקונה  –  ישולמו על ידי המוכרים, ולאחר מועד מסירת החזקה בפועל לקונים, ישולמו על ידי הקונים. 
  • שכ"ט עו"ד בגין ביצוע העסקה: כל צד ישלם לבא כוחו את שכר הטרחה שלו.
  • עלויות רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים: ישולמו על ידי הקונים.
  • כל יתר התשלומים שחלים על חוזה קניית הדירה אשר לא פורטו בחוזה, ישולמו על ידי הצד שחייב בהם לפי הדין.

(4) סעדים בגין הפרת חוזה מכירת הדירה

 יש להגדיר, בין היתר, מהם תנאי חוזה המכר שמהווים תנאים עיקריים שלו, כך שהפרתם מהווה הפרה יסודית, שמזכה את הצד הנפגע בזכות לקבל פיצויים מוסכמים (בד"כ, 10% מסכום התמורה), ואף את הזכות לבטל את ההסכם באופן מיידי, ללא צורך במתן התראה לצד המפר, וכל סעד אחר שמגיע לו לפי הדין. 

לרוב מדובר בתנאים שעוסקים בהצהרות הצדדים, סעיפי תשלום התמורה, מסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות, ועוד. עם זאת, גם מקובל לקבוע שאיחור של מספר ימים, נניח 7 – 14 ימים,  בביצוע תשלומי התמורה (מעבר לתשלום הראשון במעמד חתימת החוזה) או במסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות לא יהווה הפרה כלל, אולם איחור מעבר לכך כבר יהווה הפרה יסודית, שמזכה הסעדים שלעיל.

זקוקים לערוך חוזה מכירת דירה יחד עם עו"ד בירושלים? חייגו אלי לייעוץ ואנסה לסייע.

* מעודכן לשנת 2023