מהו פרוייקט המטרו? פרוייקט המטרו הינו פרוייקט להקמת מערכת רכבת תחתית במרכז הארץ, אשר צפוי לעבור בשטחן של 24 רשויות מקומיות ולהרחיב ולהשלים את מערכת הסעת ההמונים במרכז, בצד קווי הרכבת הקלה ("הדנקל").
מערכת המטרו אמורה לכלול 3 קווים:
M1 – קו מצפון לדרום: רעננה, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון, תל-אביב, חולון, באר-יעקב, רמלה, לוד, ראשון-לציון, נס ציונה, רחובות, דרום השרון.
M2 – קו ממזרח למערב: פתח תקווה, בני ברק, גבעת שמואל, רמת גן, גבעתיים, תל אביב, וחולון.
M3 – קו חצי טבעתי, שיחבר בין קווי המטרו וקווי הרכבת הקלה, ויאפשר מעבר ביניהם.
נכון לשנת 2024, מדובר בפרוייקט תשתיות התחבורה הגדול ביותר שמקודם כיום בארץ.
לפי ההערכות הקיימות כעת, בניית הפרוייקט אמורה להסתיים בשנת 2037.
עלות הקמתו מוערכת בסך של כ-150 מיליארד ש"ח.
התשתית המשפטית לביצוע פרוייקט המטרו מעוגנת בעיקרה בחוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-2021u צו רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ג-2022 שהותקן מכוחו של חוק זה.
ביצוע הפרויקט בפועל מופקד בידיה של חברת נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים, כידוע אחראית גם על ביצוע פרוייקט הרכבת הקלה.
לצורך ביצוע עבודות הפרוייקט, יש לפנות נכסים שונים שקיימים לכל אורך תוואי מערכת המטרו. לפי ההערכות כיום מדובר בכ-900 נכסים, רובם יחידות דיור, והיתר מבני משרדים, מפעלים, ועוד.
בנוסף, נת"ע נדרשת גם לבצע תהליך להפקעת קרקעות פרטיים שקווי המטרו צפויים לעבור גם דרכם, וזאת לצורך הקמת שטחי התארגנות לביצוע עבודות הפרוייקט, הקמת תחנות המטרו, הקצאת מקומות להצבת פירי האיוורור, פירי השילוח של מכונות החפירה,מתחמי התחזוקה והתפעול-דיפו, ועוד.
מהי הפקעה?
הפקעת קרקעות הינה רכישה כפויה של קרקעות פרטיים על ידי גופים ציבוריים ולמען אינטרס ציבורי.
מדובר באינטרסים ציבוריים כגון סלילת כבישים, הנחת פסי רכבת, בניית בתי חולים, מחנות צבאיים, תחנות כיבוי אש, ועוד ועוד, וכן גם כגון הקמת מערכת רכבת תחתית כמו במסגרת פרוייקט המטרו.
בארץ ניתן להפקיע קרקעות מכוחם של חוקים שונים ורבים, שכל אחד מהם מקנה את הסמכות להפקיע לגופים ציבוריים מסויימים ולמען מטרות ציבוריות מסויימות. שני החוקים העיקריים בנושא הפקעת קרקעות בארץ הינם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, וחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
אגב, תהליך הפקעת הקרקעות לצרכי פרוייקט המטרו מתבצע מכוחה של פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943.
מהם שלבי תהליך ההפקעה?
אין חולק שתהליך ההפקעה הינו הליך שלטוני שפוגע באופן קיצוני בזכויות הבעלים הפרטיים של הקרקעות, גם כשאין מנוס מנקיטתו למען טובת הציבור בכללותו. ולכן, כדי להבטיח שפגיעה קשה זו בזכויות הפרט אכן תיעשה בנסיבות מוצדקות בלבד ובאופן הולם וראוי, קבע המחוקק שהיא תתבצע לאורך מספר שלבים, שבין היתר ייאפשרו לכל מי שנפגע מתהליך ההפקעה להתנגד לו ולמחות כלפיו ככל שיש מקום לכך.
השלבים המרכזיים של תהליך ההפקעה כוללים את השלבים הבאים:
(1) שלב ההחלטה וההכרזה.
שלב זה מתחיל בקבלת החלטה חוקית על עצם ההפקעה, שכוללת בחובה החלטה מקדמית בדבר שינוי ייעוד המקרקעין למקרקעין לצרכי ציבור. במסגרת שלב זה יש להקפיד שהחלטת ההפקעה תתקבל על ידי גוף ציבורי שמוסמך לקבלה, למען מטרה ציבורית שמוגדרת בחוק, ובהיעדר חלופה סבירה אחרת למימוש אותה מטרה.
לאחר קבלת ההחלטה בדבר ההפקעה, יש להכריז עליה ברבים, במיוחד כדי ליידע את הבעלים הפרטיים על הכוונה להפקיע את הקרקעות שלהם ולאפשר להם להגיש התנגדויות לכך.
לשם כך יש לפרסם הודעה מפורטת שמכריזה על כוונת ההפקעה, ומציינת את פרטי המקרקעין שמיועדים להפקעה, מטרת ההפקעה, ומועדה, וזאת בילקוט הפרסומים, בעיתונות, וכן במסגרת שלט פיזי שיוצב במקרקעין עצמם או לידם.
בנוסף יש למסור הודעה אישית על כוונת ההפקעה לכל אחד מהבעלים הרשומים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וגם לרשום בטאבו הערת אזהרה בדבר ההפקעה.
(2) שלב תפיסת החזקה.
לאחר פרסום ההודעה על החלטה להפקיע, יש לפרסם הודעה שמורה למי שמחזיק במקרקעין שהופקעו למסור את החזקה הפיזית בהם לגוף שהפקיע אותם, וזאת במועד מסויים שנקוב בהודעה זו.
(3) שלב העברת הבעלות ותשלום הפיצויים.
תהליך ההפקעה מסתיים בהעברת רישום הבעלות על המקרקעין בטאבו על שמו של הגוף הציבורי שהפקיע אותם, תוך תשלום פיצויים למי שהיו הבעלים הפרטיים שלו.
תהליך הפקעת הקרקעות עבור פרויקט המטרו
כאמור, יישום ומימוש התכניות והעמדת שטחי הקרקע שנדרשים לביצוע פרויקט המטרו מחייבים ביצוע הפקעות של קרקעות פרטיות.
מדובר בחלקות מקרקעין שסומנו בתכניות הרכישה לצרכי ציבור, וכן בצווי ההפקעה שהוצאו על ידי משרד התחבורה ואשר הודיעו על רכישתן הכפויה לצרכי הציבור ופורסמו בילקוט הפרסומים. בהמשך גם נרשמו בטאבו הערות אזהרה לגבי החלקות הללו.
בתחילת שנת 2024 שלחה חברת נת"ע גם הודעות אישיות על תהליך ההפקעה לכ-11,000 בעלי זכויות רשומים של קרקעות ונכסים שונים, וזאת ביותר מ-800 חלקות בערים שבהם יוקמו קווי המטרו, לרבות תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו, וראשון לציון (ההודעות האישיות נשלחו לכתובתם הידועה של בעלי הזכויות במקרקעין או לכתובת שמופיעה על שמם במרשם האוכלוסין).
מסמכי ההודעה האישית של נת"ע כוללים את המסמכים הבאים:
- הודעה בדבר ההפקעה, שכללה בעיקרה את פרטי המקרקעין המופקעים, פרטי הודעת ההפקעה שפורסמה בילקוט הפרסומים, סוג ההפקעה (מלאה/זמנית), פרטי איש הקשר מטעם נת"ע, ומועד הפגישה עם צוות ההפקעות של נת"ע בנכס המופקע, שבמסגרתה ייערך פרוטוקול תיעוד מצב קיים, ותיאום הפעולות לשם תפיסת הקרקע לקראת קביעת הפיצוי לו זכאים הבעלים הפרטיים.
- תסריט שמסמן את השטח שמיועד להפקעה.
- דף מידע כללי על פרוייקט המטרו ותהליך ההפקעה למענו.
כיצד ייקבעו הזכאות לפיצויי הפקעה וסכומם במסגרת פרוייקט המטרו?
עקרונית, הזכאות לפיצויי הפקעה וסכום הפיצויים נקבע לפי החוק.
לשם קביעת הזכאות לפיצויי ההפקעה וסכום הפיצויים, מינתה חברת נת"ע "צוות הפקעות", שמורכב מיועץ הפקעות, שמאי מקרקעין, יועץ משפטי, מודד, מנהל פרויקט, יועץ קשרי קהילה, ונציגים נוספים מטעם חברת נת“ע.
כפי שצויין לעיל, צוות ההפקעות אמור להיפגש עם בעל המקרקעין בנכס המופקע, וזאת במועד שנקבע לכך בהודעת ההפקעה האישית שנשלחה אליו מטעם נת"ע.
במסגרת פגישה זו, יבחנו חברי צוות ההפקעות את המקרקעין המיועדים להפקעה ואת המחובר אליהם (מבנים, מתקנים, צמחיה, וכדומה), ובנוסף ייערך "פרוטוקול תיעוד" שיתעד את מצב המקרקעין, ויהווה בסיס לקביעת גובה פיצויי ההפקעה לפי החוק. בנוסף יתואמו פעולות ההמשך לשם תפיסת החזקה בקרקע וכן יינתן מענה לשאלות.
כדי להתכונן כראוי לפגישה זו, מומלץ לבעלים הפרטיים של המקרקעין לרכז את כל המסמכים שמוכיחים ומאמתים את פרטיהם האישיים ואת זכויות במקרקעין, וכן כל מסמך ומידע אחר שיכולים להיות רלוונטיים לנושא זה. הבעלים הפרטיים יכולים גם לזמן לפגישה זו אנשים נוספים מטעמם, לרבות בני משפחה.
צוות ההפקעות יבדוק לאחר הפגישה את המסמכים שיועברו אליו על ידי בעלי המקרקעין וכן מסמכים נוספים שניתנים לעיון במאגרים רשמיים, ויערוך חוות דעת שמאית שלפיה תיבחן הזכאות לפיצויי הפקעה.
קביעת סכום פיצויי ההפקעה תיעשה לפי חוות דעת שתיערך ע"י שמאי מטעם חברת נת"ע, ותבוקר על ידי שמאי נוסף ויועצים מקצועיים. לאחר מכן תישלח לזכאים הודעת תשלום שכוללת את חוות הדעת הנ“ל, ותפרט את המסמכים שיש למסור לנת"ע לצורך ביצוע התשלום. בהמשך התהליך, המקרקעין המופקעים ייתפסו וייגודרו.
מה צריך לעשות בעל קרקע פרטית שקיבל הודעת הפקעה מנת"ע?
עם קבלת הודעת ההפקעה, מומלץ בתחילה לבדוק האם נפל פגם כלשהו בחוקיות ההפקעה, וזאת בסיוע עו"ד שבקי ומנוסה בדיני מקרקעין והפקעות.
ככל שהסתבר שנפל פגם כזה, יש לבדוק האם יש מקום לפעול לגביו כדי לבטלו.
ככל שהסתבר שלא נפל פגם כזה, מומלץ להתרכז בפיצויי ההפקעה, ולוודא שסכום פיצויי ההפקעה שנקבע ע"י נת"ע הינו אכן סכום הוגן וראוי. ככל שיסתבר שסכום הפיצויים איננו כזה, ניתן יהיה להגיש השגה בעניין גובה הפיצויים בפני ועדת ההשגות לעניין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות..
בעניין פיצויי ההפקעה, חשוב להבהיר שהם למעשה מורכבים משני חלקים:
(א) פיצוי בגין ירידת ערך שווי הקרקע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
פיצוי זה כפוף לתשלום מס שבח מלא, בדומה למס השבח שחל בעת מכירת מקרקעין מרצון ושלא בדרך הפקעה.
(ב) פיצוי בגין הפקעת המקרקעין כשלעצמה.
גם פיצוי זה כפוף לתשלום מס שבח, אולם רק בשיעור מחצית מס השבח שהיה חל במקרה של מכירת המקרקעין מרצון ושלא בדרך הפקעה.
תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע מוגשת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה תכנונית, כלומר בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תוכנית, שיכולה להיות פגיעה ישירה או פגיעה עקיפה.
פגיעה ישירה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, כמו למשל תוכנית שמשנה את ייעוד הקרקע מייעוד פרטי לציבורי, כפי שנעשה בתוכניות המטרו שסימנו שטחים פרטיים בייעוד מגורים/מלאכה/תעשיה לייעוד ציבורי לדרך/תחנה.
פגיעה עקיפה נגרמת בדרך כלל למקרקעין שנמצאים מחוץ לגבולות התוכנית, שנפגעים בשל המטרדים, שהתוכנית יוצרת, כמו למשל מטרדי רעש, פגיעה בפרטיות, חסימת אור ואוויר וכד'.
תביעה לירידת ערך קצובה בזמן ויש להגישה בתוך 3 שנים ממועד תחילת התוכנית.
רוב תוכניות המטרו כבר אושרו, כך ששעון הזמן להגשתה כבר החל לרוץ, וכדאי להיות עם אצבע על הדופק שלא לפספס את המועד.
ככלל, תביעה זו מוגשת לוועדה המקומית שבתחום שיפוטה מצויים המקרקעין הכלולים בתוכנית, והפיצוי הנתבע מוערך למועד אישור התוכנית.
במקרה של המטרו, לעומת זאת, חוק המטרו קובע כי התביעה תוגש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו.
תביעת פיצויי הפקעה מוגשת בגין הפגיעה הקניינית, כלומר בגין נטילת המקרקעין עצמם.
התביעה מוגשת לרשות הציבורית שהפקיעה את המקרקעין, ומוערכת בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה וכוללת גם את שווי המקרקעין המחוברים (למשל קירות, גדרות וכו'),
אם ישנם. את התביעה יש להגיש בתוך 7 שנים ממועד פרסום הודעת ההפקעה או תפיסת החזקה בפועל, לפי המאוחר. במקרה של הפקעות מכוח המטרו, מומלץ שלא להמתין ולתבוע באופן מיידי ובמקביל לתביעת ירידת הערך, שכן יש משמעות לפיצויים שישולמו.
האם ניתן לבטל את ההחלטה להפקיע?
את ההפקעה עצמה סביר להניח שיהיה קשה לשנות, משום שמדובר בתוכנית שכבר אושרה. ייתכן שניתן יהיה לעשות שינויים מינוריים, מעין התאמות קטנות ולא שינוי משמעותי בתוכנית המטרו עצמה. לצורך כך מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע.
בכל מקרה, חשוב לבחון היטב את תשריט ההפקעה שמצורף למכתב ההפקעה, ולהבין מה ההשלכות של ההפקעה במגרש עצמו. זאת כדי שבמועד בו יגיע הצוות של נת"ע לקיים פרוטוקול מסירה, ניתן יהיה להציג בפניו את כל הטענות והבקשות לצמצום ההפקעה כדי למזער את הפגיעה בשטח, בפרט אם מדובר בפגיעה בתשתיות חיוניות של הבניין או במניעת מעבר לאזור שלא נכלל בהודעת ההפקעה.
בהודעת ההפקעה נכתב שהקרקע מופקעת לטובת הקמת דיפו. מה זה דיפו והאם הדין לגביו זהה להפקעה לטובת שטחי התחנות?
מתחם דיפו הוא מרכז התחזוקה והתפעול של הרכבת, הכולל מבנים בהיקף של אלפי מ"ר. הדין לגבי הפקעת קרקע לטובת התחנות ולטובת הדיפו זהה. עם זאת, תוכנית שמקודמת לבינוי מעל מתחמי הדיפו (תמ"א 70א') עשויה לאפשר לבעלי זכויות שמקרקעיהם מצויים באזור הבנוי של הדיפו לקבל בעתיד את זכויותיהם בחזרה.
מדובר במנגנון תקדימי, שכפוף לתיקון חוק המטרו המונח כיום על שולחן הכנסת לקראת קריאה שנייה ושלישית. התיקון המסתמן יאפשר לבעלי הזכויות לקבל חזרה את הקרקע לאחר אישור התוכנית וסיום הקמת הדיפו, בכפוף לנשיאה בעלויות התכנון הפיתוח וקירוי הדיפו, כאשר בנוסף הם ידרשו גם לשאת בהיטל השבחה. מדובר במנגנון מורכב והדרך ליישומו בפועל עוד רחוקה.
מה ההבדל בין הפקעה של בניינים להפקעה של קרקע?
ההבדל המרכזי הוא באפשרויות הפיצוי העומדות בפני בעל הקרקע.
בהפקעה של קרקע, הפיצוי שישולם לבעל הקרקע יהיה כספי, בהתאם לשוויה במועד פרסום ההפקעה ועל פי הערכת שמאי.
בהפקעה של בניין, בעל הקרקע יכול לבחור בין קבלת פיצוי כספי לבין קבלת דיור חלופי, כאשר חובת הרשות המפקיעה היא לספק דיור סביר ולא בהכרח שווה ערך.
במקרה של המטרו סביר להניח שלא יתנו דיור חלופי אלא פיצוי כספי בלבד.
אם חלפו 3 שנים ממועד אישור התוכנית, ובעל הקרקע לא הגיש תביעת ירידת ערך, הרשות המפקיעה לא תשלם פיצוי על ירידת הערך התכנונית. כך שבמקרה שבו מדובר בהפקעה של בית/בניין, בעלי הקרקע עשויים לזכות בפיצוי כספי שיאפשר להם לרכוש קורת גג, אך לא בהכרח כזה שיעמיד אותם באותו מצב בו היו ערב אישור התוכנית ופרסום ההפקעה.
